L’articolo 23 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con la legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
Si tratta di una fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, volta a conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento.
Si è inteso disciplinare il rapporto contrattuale nel periodo antecedente l’alienazione dell’immobile, pur lasciando ampi spazi all’autonomia delle parti. Tale misura, che come chiarito dalla relazione illustrativa, è “volta a favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari, soprattutto con riferimento a quelle categorie (di soggetti) che hanno maggiori difficoltà ad acquistare in contanti”, trova applicazione con riferimento a tutte le tipologie di immobili e, pertanto, sia per gli immobili strumentali che abitativi.
Con la circolare n. 4/E di oggi, l’Agenzia delle Entrate definisce aliquote e modalità del regime fiscale da utilizzare per la tassazione del nuovo schema contrattuale.
Tassazione a due vie, la finalità della quota di canone
pagata dall’affittuario fa la differenza -
In sostanza,
spiega il documento di prassi, il trattamento fiscale da applicare al
canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo
conto della funzione specifica, per il godimento dell’immobile o
come acconto sul prezzo finale di trasferimento, per la quale le
somme sono pagate dall’affittuario al proprietario. Nel primo caso
quindi, prosegue la circolare, trovano applicazione le disposizioni
previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che
per quelle indirette, mentre per la quota di canone versata come
anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile
si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti-
prezzo.
Il rent to buy e l’opzione per l’imponibilità Iva
Nel quadro della formula di contrattazione del rent to buy, la
circolare chiarisce che i canoni di locazione versati per il
godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni
esenti da Iva, salvo l’ipotesi in cui il concedente sia un’impresa
di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità
Iva. Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni versati
per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di
optare per il regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti
passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino.
Aliquote Iva e imposta di registro per il
proprietario/concedente in regime di impresa
In dettaglio,
nei casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini dell’Iva, le
aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la
successiva acquisizione dell’immobile sono le seguenti: aliquota
ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare
dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate
nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9; aliquota ridotta
del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima
classificazione catastale di quelle che possono fruire
dell’agevolazione “prima casa”; aliquota del 22% per gli
immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e
per gli immobili strumentali. Riguardo l’imposta di registro, la
misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Per gli
acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta
nella misura fissa di 200 euro. Per quanto attiene, invece alla quota
di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi
esenti Iva si applica l’imposta di registro con aliquota del 2%,
mentre se è imponibile Iva, perchè il concedente, cioè il
potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l’imposta di
registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è
stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura
privata autenticata o è redatto in forma pubblica). Per gli
immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività
Iva/Registro, l’imposta di registro è applicata in misura
proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità
o di esenzione cui l’operazione è soggetta.
Se il proprietario/concedente non opera in regime d’impresa
Se il venditore non è un imprenditore ma un soggetto Irpef,
sulla quota percepita del canone per la concessione in godimento,
cioè per l’affitto, è applicata la disciplina fiscale dei
redditi fondiari, mentre la misura dell’imposta di registro è
proporzionale ed è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che
abitativi. Comunque, è utile ricordare che, ove ricorrano i
presupposti, per i soggetti Irpef è aperta la chance di optare per
il regime della “cedolare secca”.
Imposte dirette, Iva e registro all’atto del trasferimento dell’immobile
Per il proprietario in regime d’impresa si rileverà, al momento del trasferimento di proprietà dell’immobile, un incremento del reddito pari alla differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile. Ai fini Iva, invece, la base imponibile su cui applicare l’imposta sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal nuovo proprietario, cioè dall’ex- affittuario, esclusi quindi quelli versati per il mero godimento dell’immobile. Riguardo le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei fabbricati strumentali rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si applica l’imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all’1% e al 3%. Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo 1.000 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna; se, invece, il trasferimento del fabbricato abitativo è imponibile Iva, per il principio di alternatività tra Iva e Registro, l’imposta di registro è fissa (200 euro) cosi? come le imposte ipotecaria e catastale (sempre nella misura di 200 euro ciascuna).
Se il proprietario/concedente non agisce in regime di impresa
In questo caso, il corrispettivo del trasferimento dell’immobile è tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall’acquisto. Le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell’immobile. Per le cessioni fuori campo Iva, prima casa e altro, l’imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre quella ipotecaria e catastale saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi.
