In Europa, il Multifamily, inteso come residenziale in locazione gestito da operatori professionali, è una delle asset class più dinamiche del Commercial Real Estate e la domanda di abitazioni nei principali centri urbani è in continua crescita.
Anche in Italia si iniziano a vedere le prime iniziative legate agli investimenti in unità residenziali in locazione. Nonostante la crescita della domanda in questo settore nelle principali città italiane, però, il nostro mercato soffre di una carenza di prodotto disponibile, dovuta all’eccessiva parcellizzazione delle proprietà e a una quasi totale assenza di edifici indipendenti da adibire a questo scopo, oltre che a difficoltà di carattere legale e fiscale.
I prossimi anni, con l’avvio di importanti iniziative di sviluppo e rigenerazione urbana (specialmente nell’area di Milano, dove investitori e istituzioni pubbliche stano mostrando grande interesse), saranno fondamentali per la crescita di questo segmento di mercato e porteranno a una centralità del fenomeno del Build-to Rent (BTR).
Ma quali sono i fattori che influenzano il BTR nei mercati più consolidati?
1. Location e accessibilità
In Europa e in Italia, il settore residenziale è fortemente influenzato dalla location e dall’accessibilità. La prossimità ai mezzi di trasporto pubblico e la presenza di un buon numero di servizi e spazi attrezzati nelle vicinanze rappresentano fattori fondamentali per gli occupier.
2. Cambiamenti e trend sociodemografici
I cambiamenti e i trend sociodemografici hanno un forte impatto sull’asset class residenziale.
In tutta l’area EMEA, la crescita della popolazione nelle principali aree metropolitane sta sempre più alimentando la domanda abitativa; di conseguenza, gli investitori guardano con sempre maggiore interesse le città interessate da questo fenomeno.
Il mercato residenziale è influenzato anche dalle richieste di flessibilità contrattuale, servizi e dimensionamento degli spazi che variano in base alla fascia d’età degli occupier (giovani professionisti, studenti, giovani coppie, etc.).
3. Aspetti socioeconomici
La sostenibilità economica degli affitti è il driver più importante per gli occupier che vogliono vivere nei principali hub metropolitani. In generale, se in passato l’affitto era considerato una soluzione temporanea, esso oggi risponde sempre più a nuove esigenze di vita: i millennial preferiscono soluzioni abitative in condivisione con servizi inclusi.
Questa tendenza, da una parte, può essere interpretata come un nuovo e diverso approccio generazionale: le nuove generazioni preferiscono infatti investire maggiormente sulle esperienze e sulla qualità della vita invece che immobilizzare i risparmi nell’acquisto di una proprietà.
Dall’altra parte, tuttavia, questo fenomeno è legato ai livelli di reddito lordo disponibile, piuttosto bassi in paesi come l’Italia, la Spagna e l’Irlanda, che causano difficoltà nell’acquisto di una casa e nel pagamento dell’anticipo e spingono quindi a preferire soluzioni in affitto.
4. Qualità del design, specifiche architettoniche e ottimizzazione dei layout
La qualità del design, le specifiche architettoniche, l’ottimizzazione degli spazi sono tutti fattori chiave per il settore residenziale.
Gli utenti finali cercano soluzioni abitative nuove che garantiscano minori costi di manutenzione. La scelta è guidata non solo dalla dimensione dell’appartamento, ma anche dal design e dalla distribuzione ottimale degli spazi.
Nel segmento Multi-family e, più specificamente, BTR, le abitazioni sono costruite e progettate per essere affittate e non vendute a privati. Il progetto, quindi, non tiene conto solo delle esigenze degli utenti finali ma anche di quelle dell’operatore, che si occupa della gestione della proprietà, e dell’investitore, che mira al maggior rendimento possibile sull’investimento.
5. Ritorni sugli investimenti
In Europa, il residenziale mostra buoni livelli di ritorni e minori livelli di rischio rispetto ad altre asset class. Il numero di proprietari istituzionali di asset multi-family è in forte crescita rispetto al passato e ci si attende che il trend sarà consolidato nel breve periodo.
Il mercato del multifamily offre infatti opportunità per diverse tipologie di investitori, siano essi investitori istituzionali o pubblici, società di investimento quotate o a capitale privato.
La crisi sanitaria legata al Covid19, tuttavia, sta accelerando alcuni di questi trend e facendo emergere nuove tendenze e soluzioni innovative che potrebbero interessare nel prossimo futuro il settore residenziale. La pandemia sta inoltre modificando velocemente le esigenze abitative, soprattutto a causa dei cambiamenti nel panorama lavorativo e della diffusione dello smart e del remote working. Sarà fondamentale quindi monitorare i trend e la loro evoluzione per comprendere al meglio quale sarà il futuro di questo settore e riuscire ad anticipare le necessità dei nuovi occupier.
Fonte: team VAS Advisory Hub di CBRE Italy
