Una società che intende revocare la cedolare secca che aveva opzionato per contratto di locazione e che ha avvisato solo il conduttore ma non l’Agenzia delle entrate, può ricorrere all’istituto della remissione in bonis e sanare così la comunicazione tardiva se è in grado di dimostrare di aver tenuto un comportamento coerente con la nuova scelta. In sintesi, deve provare l’invio al conduttore della revoca tempestiva e la mancata corresponsione dell’imposta sostitutiva con riferimento al secondo anno di locazione. È la sintesi della risposta n. 530 del 28 ottobre 2022 (in allegato) dell’Agenzia delle entrate.
Come è noto la cedolare secca permette al locatore di assoggettare il canone di locazione a un’imposta sostitutiva comprensiva fra l’altro delle imposte di registro e di bollo (articolo 3, Dlgs 23/2011).
L'opzione, come chiarito anche dal provvedimento dell’Agenzia del 7 aprile 2021 vincola il locatore per l'intero periodo di durata del contratto. Tuttavia è consentita la revoca dell'opzione per le annualità successive. In particolare, la revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e comporta il versamento dell'imposta dovuta, ovvero entro il trentesimo giorno successivo a quello in cui termina la precedente annualità (articolo 17, comma 3, del Dpr n. 131/1986).
Il locatore, secondo quanto previsto dal comma 11 del citato articolo 3 del Dlgs n. 23/2011, deve dare preventiva comunicazione dell’opzione al conduttore, tramite raccomandata, in modo che quest’ultimo sa che il proprietario non potrà chiedere l’aggiornamento del canone e non dovrà versare l’imposta di registro di cui è il responsabile solidale.
L’Agenzia ricorda, inoltre, che è possibile il ricorso alla remissione in bonis per sanare la tardiva presentazione del modello RLI per la cedolare secca, solo se il tardivo assolvimento non sia configurabile come mero ripensamento (circolare n. 47/2012). Quindi il ricorso a questo istituto è quindi precluso a chi ha effettuato il versamento dell’imposta di registro prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca.
Parimenti, nel caso in esame, l’istante potrà ricorrere alla remissione in bonis per sanare la tardiva comunicazione della revoca dell'opzione per la cedolare secca, se ha avuto un comportamento coerente con la scelta e cioè se può provare di aver tempestivamente comunicato al conduttore la decisione di non avvalersi più del regime di favore e di non aver versato l’imposta sostitutiva relativa al secondo anno di locazione.
Per la revoca l’istante poi dovrà inviare il prescritto modello Rli con la revoca entro il termine di presentazione "prima dichiarazione utile", cioè entro il 30 novembre 2022, versare l'importo pari alla misura minima della sanzione, se non è stata già corrisposta versare l’imposta di registro oltre interessi e sanzioni, riducibili tramite il ravvedimento operoso (articolo 13 Dlgs n. 472/1997), assoggettare il canone di locazione ad imposizione ordinaria.
