Edifici in corso di costruzione; costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito perché in degrado; beni comuni a più unità immobiliari che non producono reddito; lastrici solari; aree urbane inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito; immobili o loro porzioni adibiti all'esercizio pubblico dei culti quando hanno le caratteristiche edilizie proprie dell'uso specifico cui sono destinati.
Per tutte queste tipologie non sarà attribuito valore patrimoniale e rendita, ma potranno essere iscritte nel nuovo catasto con la descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso.
La novità è contenuta in una nuova bozza del secondo decreto legislativo (dopo quello sulle commissioni censuarie) per la riforma del catasto, che andrà all'esame del prossimo Consiglio dei Ministri.
Il nuovo catasto verterà sui metri quadri, ma questi verranno moltiplicati per dei coefficienti in funzione delle caratteristiche dell’immobile. L'immobile aumenterà o diminuirà il suo valore in base al piano, all'affaccio, alla presenza o meno dell'ascensore. Parametri ugualmente importanti saranno la zona, nonché lo stato di conservazione.
UN'UNICA CLASSE. È previsto l’azzeramento della classificazioni A1, A2, A3. Tutti gli immobili saranno censiti in una nuova classe residenziale definita O/1 (ordinaria 1) per gli appartamenti, O/2 per le ville, O/3 per le tipologie caratteristiche dei luoghi. Le caratteristiche di quelli che invece oggi sono definite le abitazioni di lusso, le ville (A8), gli immobili signorili (A1) e gli immobili di valore storico artistico (A9) saranno meglio determinati da un decreto del ministero delle Finanze. L’Agenzia ha previsto dei parametri correttivi, in particolare per gli immobili storici e artistici che potranno vedere ridotto il valore catastale fino a 30% in caso di superfici particolarmente elevate, sopra i trecento metri quadri.
Cinema, teatri, impianti industriali e sportivi rientrano nelle categorie speciali che saranno oggetto di stima diretta da parte dei professionisti incaricati dalle stesse Entrate o dai Comuni.
NUOVI VALORI ENTRO IL 2019. La definizione dei nuovi valori di stima e patrimoniali dovrà avvenire entro il 2019. La partenza del campionamento avverrà entro il luglio 2015, partendo dai rogiti del triennio 2012-2014. Entro la metà del 2018 dovranno essere pronte le funzioni statistiche. Alla base della nuova valutazione ci saranno i prezzi medi di zona degli immobili, dati di cui l'Agenzia del Territorio è in possesso sia per rilevazioni dirette che per l'acquisizione degli importi dei rogiti, per buona parte dei comuni italiani. Quanto manca sono invece i fattori correttivi dovuti alle caratteristiche degli immobili oggetto della nuova valutazione.
FATTORI MOLTIPLICATIVI IN ASSENZA DI PLANIMETRIE. Sarà un problema acquisire i dati di superficie in assenza di planimetrie. In questo caso sono stati previsti dei fattori moltiplicativi per i vani: ogni vano A1 verrà moltiplicato per 27, gli A2-A5 per 21 e gli A6-A7 per 23. L'incremento maggiore lo avranno le ville, con un fattore moltiplicativo di 30.
REVISIONE DECENNALE DEI VALORI DI ZONA. Ogni 10 anni ci sarà una revisione dei valori di zona in funzione degli apprezzamenti o deprezzamenti della stessa avvenuti nel tempo.
CATASTO AUTOCERTIFICATO. I proprietari di immobili rientranti nella categoria ordinaria (case familiari e tipiche, negozi, magazzini, studi, cantine, posti auto e uffici) potranno autocertificare determinate caratteristiche compilando un apposito modulo.
Per la nuova categoria degli immobili ordinari, i proprietari potranno inviare direttamente all'Agenzia delle Entrate e ai Comuni i dati che mancano per avviare la riforma catastale, senza fare ricorso ai professionisti. In via residuale i dati potranno essere richiesti all’amministratore di condominio.
Ci si avvarrà dei professionisti solo per la categoria speciale, in via residuale per tutti gli immobili che non rientrano nella categoria ordinaria.
Una volta attribuita la nuova rendita e il nuovo valore patrimoniale, è prevista la pubblicazione presso l’albo pretorio per almeno 90 giorni.
