“Una revisione sostanziale dell’apparato normativo che regola il territorio e l’ambiente è un passaggio essenziale per rinnovare un settore vitale per l’intera società, ma ingessato da assetti legislativi del tutto superati ed impraticabili”.
Così le associazioni Audis (Associazione aree urbane dismesse) e Assoimmobiliare, i cui consigli direttivi si sono riuniti e hanno predisposto un documento comune contenente alcuni principi e linee fondamentali per la riforma urbanistica, che verranno presentate al nuovo ministro alle Infrastrutture Graziano Delrio.
Dei diversi disegni di legge presentati negli ultimi anni, si è tenuto come base di riferimento quello recentemente predisposto dal ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (dall'allora ministro Maurizio Lupi) pubblicato on line per consultazione fino al 15 settembre 2014. “Dopo la presentazione nel luglio dello scorso anno della bozza Lupi sembra che la vicenda della riforma urbanistica sia tornata nel dimenticatoio”, osservano Audis e Assoimmobiliare.
Nel documento le due associazioni hanno individuato gli aspetti fondamentali ed essenziali che, secondo Audis e Assoimmobiliare, dovranno essere affrontati e risolti per programmare una vera riforma sull'uso del territorio e rimettere in moto l’iniziativa pubblica e privata.
1) Uniformità di linguaggio e di strumenti sull'intero territorio nazionale
L'esercizio della podestà legislativa concorrente in materia di uso del territorio si è tradotta nella creazione di definizioni normative, termini e procedure che differiscono da regione a regione.
Tale disomogeneità, di fatto, rappresenta un limite ad operare su scala nazionale e ha creato una Italia a diverse velocità.
La legge nazionale urbanistica dovrebbe introdurre definizioni e procedure che valgano indistintamente per tutto il territorio nazionale, lasciando così agli enti locali solo il potere di compiere le scelte veramente discrezionali, senza incidere sugli strumenti e sulle procedure.
Una maggiore uniformità a livello nazionale consentirà di ridistribuire in modo più equilibrato le risorse finanziarie e di permettere un recupero del territorio anche nelle zone oggi più disagiate.
Ci si aspetta, dunque, che la riforma urbanistica introduca definizioni chiare e valide per tutto il territorio nazionale, che sostituiscano una volta per tutte le attuali varie definizioni concepite a livello locale (es. s.l.p., s.u.l., ecc.). L'attuale stesura del disegno di legge appare alle volte generica e contraddittoria. Si potrà rivedere, alla luce delle definizioni unitarie nazionali (DUN), il testo della norma risolvendo così problemi applicativi che derivano dall'uso di termini di dubbia interpretazione.
2) Consumo di suolo e rigenerazione del territorio
Aspetto fondamentale della riforma della legge urbanistica non può che essere la tutela del territorio e, quindi, la programmazione di uno sviluppo sostenibile delle città.
Consumo di suolo e rigenerazione sono due facce della stessa medaglia.
Se la legge urbanistica nazionale non è in grado di fornire indicazioni, criteri e limiti precisi ed efficaci per ridurre drasticamente il consumo di suolo, sarà pressoché impossibile avviare un processo di rigenerazione del patrimonio edilizio esistente (rigenerazione sociale e urbanistica di quartieri e città e recupero di aree dismesse) atteso che tali interventi sono normalmente più onerosi e complessi di quelli programmati sulle aree non urbanizzate.
Occorre, dunque, abbandonare la linea di una legge nazionale che troverà attuazione solo attraverso successivi decreti attuativi ovvero attraverso scelte che variano ancora da regione a regione, a favore di una norma immediatamente efficace che definisca il risparmio di suolo come principio generale-cardine della gestione del territorio, il cui superamento dovrà essere fonte di una specifica motivazione sindacabile dal Governo già in sede di consultazione preventiva.
È, quindi, necessario definire fin da subito regole obiettivi e indirizzi che dovranno essere osservati anche dagli enti locali nel pianificare l'uso del proprio territorio e che permettano una concreta riduzione del consumo di suolo in tempi brevi.
Una efficace politica di riduzione del consumo di suolo comporterà automaticamente un incremento del valore del patrimonio edilizio esistente con conseguente maggior attrazione di investimenti sui progetti di recupero, riqualificazione e rigenerazione.
Inoltre, essendo tali progetti di recupero, riqualificazione e rigenerazione più complessi e onerosi, sarà altresì necessario individuare processi che consentano un equilibrato confronto pubblico-privato e strumenti che introducano possibili incentivi volti a rendere economicamente sostenibili tali progetti.
È dunque auspicabile che la nuova legge urbanistica nazionale fissi principi chiari in materia di partecipazione della collettività al processo di formazione delle scelte volte alla rigenerazione urbana; ed al contempo riconosca ed incentivi il ruolo degli operatori privati nell’attuazione di tali rilevanti trasformazioni, al fine di garantire l’efficienza nel governo del territorio e la realizzazione di interventi funzionali allo sviluppo; uniformando nei limiti consentiti dalla Carta Costituzionale l’attuale sistema di premialità (incentivi per interventi di risparmio energetico e per la qualità ed innovazione progettuale; riduzione degli oneri; incrementi di edificabilità, ecc…).
Sembra utile fare riferimento alla linea politica seguita dalla Germania, che non solo fissa obiettivi più ambiziosi di quelli comunitari (zero consumo di suolo in 20 anni anziché in 50), ma mira a raggiungere tali obiettivi anche attraverso manovre fiscali.
3) Semplificazione e coordinamento
Con la scelta di eliminare le province, viene naturale ipotizzare solo due livelli di pianificazione: regionale e comunale.
Il primo livello volto a programmare scelte strategiche di interesse sovracomunale, il secondo, invece, a definire in modo specifico l'uso del territorio di ciascun comune.
Nell'ottica di semplificazione e di ammodernamento del sistema, gli strumenti di pianificazione non dovrebbero più individuare ciò che è consentito fare, ma specificare solo i divieti e le effettive limitazioni che possono essere opposte all'iniziativa economica dei privati, sulla base di obiettivi strategici generali (principio di indifferenza delle funzioni insediabili). L'aggregazione di Comuni e il ruolo delle Città Metropolitane debbono essere presi in considerazione dalla norma sopratutto perché una maggiore dimensione (sia territoriale, sia demografica) consente un'economia di scala nella erogazione dei servizi e nella realizzazione delle infrastrutture.
E' necessario definire una volta per tutte il principio secondo cui la proprietà fondiaria andrebbe svincolata dai diritti edificatori che, originati da una proprietà immobiliare, possono essere allocati in altre porzioni di territorio ed assumono la caratteristica codicistica di diritti reali, con tutte le conseguenze in merito alla trasferibilità e idoneità degli stessi a costituire oggetto di diritti reali di garanzia.
Le procedure urbanistiche, infine, dovrebbero già contenere anche le norme di coordinamento con le procedure ambientali (in particolare VAS e VIA, tutela paesaggio, bonifiche), affinché il completamento dell'iter urbanistico consolidi effettivamente la possibilità di realizzare il progetto.
Non senza trascurare l’effetto semplificativo ed acceleratorio che potrebbe conseguire all’introduzione della Conferenza di servizi “locale e permanente” per la approvazione dei progetti di trasformazione urbana che presentano un particolare grado di complessità.
In particolare, il tema delle bonifiche assume sostanziale rilevanza per il recupero di aree dismesse o degradate sia per i costi, sia per la complessità del coordinamento tra procedure urbanistiche e procedure ambientali.
Infine, sempre in un'ottica di uniformità, devono essere riviste le competenze tra i vari enti locali, introducendo nelle procedure urbanistiche un dialogo tra Stato e realtà locali attraverso le Prefetture e introducendo effettivi poteri sostitutivi attraverso la nomina di commissari ad acta, non solo per opera del giudice amministrativo, ma anche su impulso del Prefetto.
