Ai fini dell’applicazione delle semplificazioni del Salva Casa (Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 convertito nella legge 24 luglio 2024, n. 105, in vigore dal 28 luglio 2024), lo scorso 27 marzo la Conferenza unificata ha approvato l’accordo tra Governo, Regioni e Anci sullo schema relativo alle modifiche alla modulistica edilizia concernenti la segnalazione certificata di inizio attività, il permesso di costruire, la segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire e la comunicazione d’inizio lavori asseverata.
Ai sensi dell’articolo 2, comma 1 del decreto legislativo 30 giugno 2016, n. 126 sono adottate le modifiche alla modulistica edilizia di cui agli Accordi in sede di Conferenza Unificata del 4 maggio e del 6 luglio 2017 al fine di adeguarla alle disposizioni del Salva Casa.
Le modifiche ai moduli della SCIA, del permesso di costruire, della SCIA alternativa al permesso di costruire e della CILA sono contenute nell’Allegato 1, che costituisce parte integrante dell'accordo.
Le regioni adeguano, entro il 9 maggio 2025, i contenuti informativi dei moduli unificati e standardizzati alle modifiche, in relazione alle specifiche normative regionali. I comuni, in ogni caso, adeguano la modulistica in uso sulla base delle previsioni dell'accordo entro il 23 maggio 2025.
Le regioni e i comuni garantiscono la massima diffusione dei moduli della SCIA, del permesso di costruire, della SCIA alternativa al permesso di costruire e della CILA attualmente utilizzati, come modificati dall'accordo.
Con successivo accordo o intesa si procederà all’adeguamento della modulistica relativa alla SCIA di agibilità.
Il Quaderno Operativo dell'ANCI
I nuovi modelli, “dopo il recepimento da parte delle Regioni, andranno pubblicati sui siti dei Comuni comunque entro il 23 maggio p.v. e consentiranno, rispetto ad alcuni temi controversi, quali stato legittimo degli immobili e SCIA in sanatoria per interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo, di seguire le indicazioni delle linee guida ministeriali del 30 gennaio 2025, richiamate espressamente, a tal fine, nelle premesse dell’Accordo stesso”, ricorda l'Anci (Associazione nazionale dei comuni) nel Quaderno operativo n. 56. L'Anci precisa che “le surricordate linee d’indirizzo, pur non avendo 'valore vincolante' per i Comuni e le Città Metropolitane, rappresentano comunque un orientamento e un indirizzo su elementi attuativi di particolare rilievo e su cui, come si dirà in seguito, c’è un contrasto tra norma e pronunce della magistratura amministrativa”.
Il Quaderno Operativo “vuole fornire pertanto, tempestivamente, un quadro d’analisi quanto più esaustivo possibile per dare attuazione alle disposizioni del DL 69/2024, auspicando tuttavia a breve una riforma organica del DPR 380/2001, che renda più chiaro il quadro ordinamentale della materia che, oggi, risulta disomogeneo e, per alcuni istituti, ancora troppo incerto”.
Il Quaderno dell'Anci contiene in allegato gli schemi di Modulistica approvati nella seduta della Conferenza Unificata del 27 marzo scorso e sulla cui applicazione l'Associazione è riuscita ad ottenere dal Governo un’attività di monitoraggio costante al fine di individuare di volta in volta le soluzioni più efficaci ad eventuali criticità.
Le modifiche del Salva Casa al Testo Unico Edilizia
Il Quaderno ricorda nell'introduzione che il Salva Casa apporta diverse modifiche al DPR n. 380/2001 "Testo Unico Edilizia", innovando significativamente la normativa in materia.
Tra le novità più importanti, introdotte durante l’iter parlamentare, si segnalano le seguenti:
- l’estensione della nuova procedura per l’accertamento di conformità in sanatoria anche alle variazioni essenziali (modifica della c.d. “Doppia conformità”);
- la possibilità di regolarizzare le varianti ante Bucalossi (legge n.10/77);
- l’eliminazione della previsione che considerava sempre come variazioni essenziali le difformità parziali realizzate su immobili vincolati;
- la possibilità di agevolare il recupero dei sottotetti ferma restando la disciplina regionale più favorevole, nonché la conformità di locali che abbiano superfici e altezze ridotte;
- applicazione della tolleranza del 2% anche alle misure minime in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari. Eliminazione della previsione per cui il tecnico abilitato debba verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e procedere alla loro eliminazione;
- possibilità di effettuare i cambi d’uso su singole unità immobiliari anche senza opere (con precisazione di cosa debba intendersi per “senza opere”) e fermi restando ulteriori livelli di semplificazione se previsti dalle Regioni.
Volendo sintetizzare, le novelle al Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia possono essere articolate convenzionalmente intorno a quattro macro-aree di intervento:
1. ridefinizione dei titoli che consentono di comprovare lo stato legittimo degli immobili (articolo 9-bis del Testo unico);
2. nuova disciplina relativa ai mutamenti di destinazione d’uso (articolo 10, comma 2, e 23-ter del Testo unico);
3. regime delle tolleranze e semplificazione delle procedure finalizzate a sanare o regolarizzare situazioni di difformità:
- tolleranze costruttive ed esecutive (articolo 34-bis del Testo unico);
- casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo (nuovo articolo 34-ter del Testo unico);
- ridefinizione della cd. doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34, alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 37, nonché alle variazioni essenziali (nuovo articolo 36-bis del Testo unico);
4. adeguamento degli standard edilizi alle trasformazioni del contesto sociale ed urbano:
- recupero dei sottotetti (articolo 2-bis del Testo unico);
- edilizia libera (articolo 6 del Testo unico);
- certificato di agibilità (articolo 24 del Testo unico).
Seguendo pertanto lo schema delle succitate linee di indirizzo interpretative del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 30 gennaio u.s., il Quaderno affronta gli stessi temi, fornendo il quadro sinottico delle soluzioni operative e delle eventuali e residuali criticità.
