Con la recente sentenza n. 2771/2025, la quarta sezione del Consiglio di Stato ha evidenziato che il D.L. 69/2024, decreto salva-casa (convertito nella legge 24 luglio 2024, n. 105), ha introdotto nell’art. 34-bis “Tolleranze costruttive” i commi 1-bis), 1-ter), 2-bis), 3-bis) e 3-ter) in riferimento alle tolleranze costruttive ed esecutive.
Riparametrazione per tutti gli scostamenti realizzati entro il 24 maggio 2024
Il comma 1-bis) “definisce una riparametrazione per tutti gli scostamenti realizzati entro il 24 maggio 2024 ed in particolare lo scostamento dai parametri, come il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non è considerato violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:
- del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
- del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
- del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
- del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
- del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati”.
“Da tali indicazioni normative”, osserva Palazzo Spada, “è dato rilevare che l’unità immobiliare dell’odierno appellante è suscettibile di rientrare nell’alveo applicativo di tale nuova disciplina secondo la (raddoppiata) percentuale del 4% per la superficie utile compresa, come nel caso di specie, tra 100 e 300 metri quadrati. Va tuttavia rilevato che, come precisato da questo Consiglio di Stato (sentenza 8542/2024), le previsioni introdotte dal decreto salva casa non si applicano retroattivamente ai provvedimenti precedentemente impugnati e pertanto non hanno alcuna refluenza sull’esito del presente giudizio. Ebbene, con la medesima pronuncia si è precisato che il Comune ha la possibilità di rivedere le proprie decisioni, rivalutando la domanda originaria alla luce delle novità introdotte dal Decreto Salva Casa”.
La quarta sezione del Consiglio di Stato inoltre rammenta, ancora in tale ottica, che “il mero superamento della soglia di tolleranza del 2% non risulta sufficiente a configurare una variazione essenziale”, dovendo il Comune svolgere una verifica in concreto sulle particolarità delle opere abusive, al fine di evidenziare le ragioni per cui l’intervento difforme eseguito avesse comportato una variazione essenziale, meritevole di sanzione ripristinatoria (Cons. Stato, sentenza n. 3666/2021). Quindi, sarà compito dell’Amministrazione comunale, sulla base di eventuali precise iniziative in tal senso dell’appellante, di verificare la sussistenza dei presupposti applicativi della nuova disciplina in subiecta materia.
