Con lo studio n. 7-2016/T, il Notariato esamina i diversi presupposti che consentono l’applicazione della detrazione Irpef, pari al 50 per cento dell’Iva corrisposta relativa agli acquisti, effettuati entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici, introdotta dalla Legge di stabilità 2016.
La prima parte dello studio prende in esame i presupposti soggettivi in capo all’acquirente e al cedente. La detrazione è riservata alle persone fisiche soggette ad Irpef a condizione che l’impresa cedente abbia costruito le unità immobiliari oggetto di trasferimento.
La seconda parte dello studio è dedicata ad un approfondimento dei presupposti oggettivi, ed in particolare alle caratteristiche degli immobili che attribuiscono il diritto alla nuova detrazione: deve trattarsi di unità immobiliari di tipo residenziale; non sono previste esclusioni per gli immobili di lusso; la classe energetica deve essere di tipo A o B; è irrilevante se l’immobile sia o meno utilizzato quale abitazione principale. Il beneficio spetta anche per gli immobili a disposizione. Inoltre non è necessario che l’acquirente manifesti espressamente nel rogito la volontà di fare valere il beneficio.
L’ultima parte dello studio è dedicata alla descrizione del meccanismo. Si applica il principio di cassa. Pertanto non è sufficiente che l’immobile abitativo sia acquistato dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016, ma anche l’Iva deve essere corrisposta al cedente entro il medesimo arco temporale. Inoltre la detrazione non è trasferibile nell’ipotesi di successiva cessione dell’immobile che ha dato diritto all’agevolazione. La detrazione deve essere utilizzata in dieci quote annuali di pari importo, in diminuzione dell’Irpef lorda.
INCLUSE ANCHE LE IMPRESE DI “RIPRISTINO” O “RISTRUTTURATRICI”. Secondo lo studio il diritto alla detrazione dall’IRPEF del 50 per cento dell’Iva riguarda anche le cessioni di immobili residenziali poste in essere dalle imprese di “ripristino” o “ristrutturatrici”, cioè le imprese che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi elencati dall’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f) del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).
“L’interpretazione negativa, cioè la non spettanza della detrazione dell’Iva applicata alle cessioni effettuate dalle imprese di “ripristino” è stata confermata dall’Agenzia delle entrate in occasione di Telefisco 2016. Tuttavia l’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria non può essere condivisa”, sostiene il Notariato. “L’Agenzia delle entrate ha fondato la soluzione negativa circa la non spettanza della detrazione principalmente su un’interpretazione letterale della norma. In particolare, è stato precisato che “Dal tenore letterale della norma si desume che il presupposto agevolativo sia l’acquisto di immobili nuovi (ovvero quelli per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi. Restano pertanto escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio, per le quali potrebbero tuttavia ricorrere i presupposti per la diversa agevolazione di cui al comma 3, dell’articolo 16-bis, del TUIR”.
Ma, secondo il Notariato, “in base ad un’interpretazione di tipo sistematico, sembra ragionevolmente sostenibile una soluzione diversa rispetto a quella eccessivamente rigorosa dell’Agenzia delle entrate. Il legislatore ha inteso “equilibrare” il costo degli oneri fiscali assolti dall’acquirente al momento del rogito. Le cessioni di unità immobiliari di tipo abitativo soggette ad Iva e poste in essere dalle imprese costruttrici danno luogo ad un livello di imposizione più elevata. La base imponibile è costituita dal corrispettivo. Invece le cessioni dei medesimi immobili, poste in essere da soggetti non costruttori, soggiacciono ad un prelievo meno oneroso. Ciò in quanto la base imponibile è nella maggior parte dei casi costituita dal valore catastale con la conseguente riduzione dell’onere fiscale rappresentato dall’imposta di registro.
Con la modifica normativa in rassegna il legislatore ha inteso, come ricordato, rendere più equilibrata la tassazione, consentendo agli acquirenti degli immobili, le cui cessioni sono soggette (imponibili) ad Iva, il “recupero”, sotto forma di detrazione IRPEF, di una parte dell’imposta pagata.
La medesima esigenza di manifesta per le cessioni di immobili poste in essere dalle imprese di ripristino o ristrutturatrici. Solitamente le predette cessioni sono imponibili ai fini Iva. Una soluzione negativa, nel senso di negare la detrazione il diritto alla detrazione per il solo fatto che la cessione dell’immobile è effettuata da un’impresa non costruttrice, risulterebbe in contrasto con la ratio dell’intervento normativo. La soluzione negativa laddove si ritenesse, come effettuato dall’Agenzia delle entrate, di dover escludere dal beneficio le cessioni immobiliari poste in essere dalle imprese di ripristino/ristrutturatrici, renderebbe molto più oneroso il costo delle imposte. In tale ipotesi sarebbe ben più conveniente acquistare lo stesso immobile da un “privato” e non da un’impresa “ristrutturatrice”.
