Con la risposta n. 30 dell’11 gennaio 2021, l’Agenzia delle entrate fornisce dei chiarimenti sulle detrazioni spettanti per l'acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi, tramite demolizione, ricostruzione e riduzione delle classi di rischio sismico, eseguiti da imprese di costruzione che provvedono, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva vendita dell'immobile (articolo 16, comma 1-septies del Dl n. 63/2013). Tale agevolazione è in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 e si differenzia dal sisma-bonus vero e proprio in quanto i beneficiari sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.
L’istante fa sapere di avere acquistato un fabbricato residenziale dal quale intende ricavare quattro unità immobiliari a uso abitativo. L’intervento edilizio avrà durata di 18 mesi e la data di fine lavori è prevista entro il 31/12/2021. L'istante, quindi, chiede, se per le detrazioni previste in caso di ristrutturazioni con riduzione del rischio sismico, elevabili al 110% dalla normativa sul Superbonus, il riferimento temporale del 31 dicembre 2021 indicato nelle disposizioni debba essere riferito alla data di stipula del rogito di vendita delle abitazioni oppure alla data di fine lavori dell'intero intervento. In quest’ultima ipotesi, rileva l’istante, la vendita delle abitazioni nei 18 mesi successivi alla ultimazione, anche se successiva al 31 dicembre 2021, potrebbe comunque fruire delle detrazioni.
L’Agenzia ricorda la normativa sulle detrazioni richieste dall’istante contenuta nel citato articolo 16, comma 1-septies del Dl n. 63/2013 in base al quale “qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (...) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare”.
In base all’articolo 119 del decreto “Rilancio”, poi, tale detrazione è elevata al 110% delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, ove siano rispettati i requisiti previsti per la detrazione maggiorata.
Tutto ciò premesso, l’Agenzia ritiene che gli acquirenti delle unità immobiliari per beneficiare delle misure di favore previste dalle citate disposizioni (articolo 16, comma 1-septies del Dl n. 63/2013, e articoli 119 e 121 del Dl n. 34/2020) devono stipulare l’atto di acquisto relativo agli immobili entro il 31 dicembre 2021. Oltre tale data, quindi, gli acquirenti delle unità abitative non potranno fruire delle detrazioni d’imposta.
In relazione al quesito in esame, l’Agenzia chiarisce che il riferimento temporale stabilito dall'articolo 16, comma 1-septies si riferisce all'atto di assegnazione relativo agli immobili oggetto dei lavori, per cui, affinché i soci della cooperativa assegnatari delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione, l’atto di assegnazione deve intervenire entro il 31 dicembre 2021.
LA RISPOSTA N. 31 DELL’11 GENNAIO 2021. Con la risposta n. 31 dell’11 gennaio 2021 l’Agenzia conferma che la detrazione relativa ai lavori di riduzione del rischio sismico ammessi al “sisma-bonus” (articolo 16, comma 1-septies del Dl n. 63/2013) riguarda le spese sostenute per interventi edilizi eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, le cui procedure autorizzatorie per l'ottenimento del permesso a costruire sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017. La richiesta di “voltura del titolo autorizzativo” presentata dall’acquirente dell’immobile nel 2018 non rappresenta, infatti, l'avvio di una nuova procedura, ma solo il mero subentro nel procedimento di rilascio del permesso a costruire, già avviato a suo tempo, nel 2013, dalla società venditrice.
L’istante è una società che dichiara di avere come oggetto sociale «l'acquisto, la ristrutturazione, la costruzione e la vendita e/o permuta, la gestione e la locazione di beni immobili ad uso civile, commerciale, industriale ed agricolo» che, nel 2018, ha acquistato da un’altra società un immobile, per il quale è stata presentata al Comune competente, in data 6 agosto 2013, un'istanza per ottenere il permesso di demolizione, ricostruzione e ampliamento dell'immobile; nello stesso anno di acquisto l’istante ha presentato al competente Comune una richiesta di voltura a proprio nome del “permesso a costruire” che dichiara di aver ottenuto sempre nel corso del 2018.
Nel merito l’interpellante fa presente che né la parte venditrice in sede di prima istanza né l’istante al momento della richiesta di voltura hanno “presentato un'asseverazione tecnica sulla riduzione della classe di rischio sismico attesa con l'esecuzione dei lavori”, in quanto non era ancora vigente il Dl n. 34/2019 (entrato in vigore il successivo 1° maggio 2019), che ha esteso l'agevolazione in esame anche agli acquirenti degli immobili situati nelle zone sismiche 2 e 3.
Nello specifico, la società chiede di conoscere:
1. quale sia la “data di inizio della procedura autorizzatoria” prevista dall’articolo 16, comma 1-bis del Dl n. 63/2013, nel caso in cui il permesso di costruire sia stato originariamente richiesto in data antecedente al l° gennaio 2017, ma, successivamente a tale data, ne sia stata richiesta la voltura a favore del nuovo proprietario e il permesso sia stato poi concesso a quest'ultimo, mentre il primo non abbia effettuato alcun intervento
2. se gli acquirenti delle unità immobiliari hanno titolo a fruire della detrazione prevista dal comma l-septies nel caso in cui l'impresa costruttrice, che ha effettuato interventi antisismici su immobili situati in zona classificata a rischio sismico 3, per la quale unicamente a far data dallo maggio 2019 il legislatore ha previsto la possibilità di fruire delle relative agevolazioni, depositi successivamente a tale data la perizia asseverata volta a dimostrare la riduzione del rischio sismico.
L’Agenzia delle entrate ricorda che l’articolo 16, comma 1-septies del Dl n. 63/2013, nel mutuare le regole applicative del "sisma-bonus" vero e proprio, se ne differenzia in quanto beneficiari dell'agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari oggetto di interventi edilizi eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico.
Per quanto riguarda i lavori di riduzione del rischio sismico ammessi al “sisma-bonus” (tra i quali rientrano anche quelli realizzati dalle imprese costruttrici che poi vendono le unità immobiliari), la circolare n. 13/2019 ha ribadito (confermando la circolare n. 7/2018) che, a partire dal 1° gennaio 2017, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo tale data.
Quindi, l'agevolazione spetta per gli interventi le cui procedure di autorizzazione risultino avviate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare a partire dal 1° gennaio 2017, restando esclusi quelli realizzati a seguito di procedure avviate in precedenza.
In merito al primo quesito posto dall’interpellante relativo alla corretta individuazione dell'avvio delle procedure autorizzatorie, l’Agenzia fa presente che il procedimento amministrativo per l'ottenimento del permesso a costruire è stato avviato nel 2013 con la presentazione dell'istanza da parte della società venditrice, quindi, le “procedure autorizzatorie” sono state avviate prima del 1° gennaio 2017, e inoltre non risulta alcun atto dell'Ufficio tecnico del Comune che attesti una diversa e successiva data di inizio del procedimento autorizzatorio. Pertanto, in assenza di una certificazione in tal senso da parte del Comune, la richiesta definita dall'istante come “voltura del titolo autorizzativo” non rappresenta l'avvio di una nuova procedura, quanto piuttosto il mero subentro dell'istante, in qualità di acquirente dell'immobile, nel procedimento di rilascio del permesso a costruire già avviato a suo tempo dalla società venditrice.
Di conseguenza, chiarisce l’Amministrazione, gli acquirenti delle unità immobiliari non possono fruire della detrazione di cui all'articolo 16 del Dl n. 63/2013, in quanto non sussiste il requisito temporale dell'inizio delle “procedure autorizzatorie”.
E, di conseguenza, la prima risposta negativa porta con sé anche quella relativa alla seconda parte del quesito posto dall’istante. In ogni caso l’Agenzia delle entrate ricorda che, come chiarito con la circolare n.19/2020, e con la risoluzione n. 38/2020, le imprese che effettuano gli interventi su immobili situati nelle zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie avviate dopo il 1° gennaio 2017, ma prima del 1° maggio2019 (data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l'agevolazione anche agli delle zone sismiche 2 e 3) e che non hanno presentato la prevista asseverazione, perché non richiesta in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con detta certificazione, entro la data del rogito, così da consentire agli acquirente di fruire dell’agevolazione prevista dal comma 1-septies richiamato. (fonte: Fisco Oggi)
In allegato le due Risposte
