La società Alfa è un'impresa di costruzione e ristrutturazione immobiliare. L'istante è proprietaria di un lotto di terreno su cui insiste un fabbricato industriale dismesso che intende demolire completamente per costruire successivamente tre edifici residenziali plurifamiliari.
A questo fine, la società intende presentare al Comune di ... un permesso di costruire convenzionato ai sensi del RUE (Regolamento Urbanistico ed edilizio) del Comune di...
Alla fine dei lavori il rischio sismico dei nuovi edifici risulterà ridotto di due classi. L'intervento si concluderà a novembre 2021, quando vi sarà la stipula dei contratti di compravendita definitivi. Nel frattempo saranno stipulati dei preliminari con versamento di caparre e acconti.
La società istante chiede:
1. se tale intervento possa rientrare nell'ambito agevolativo dell'articolo 16, comma 1 - septies del d.l. n. 63 del 2013, considerato che lo stesso non sarà di mera demolizione e ricostruzione dell'edificio ma si tratterà di una operazione più complessa di riqualificazione di un'area, all'esito della quale saranno realizzate palazzine residenziali, con aumento delle volumetrie;
2. se entro il termine normativamente previsto del 31 dicembre 2021 sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l'agibilità, a seguito della presentazione al Comune della Comunicazione di fine lavori e della Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità o se sia sufficiente che sia stato realizzato il collaudo statico con verifica del miglioramento sismico;
3. quale sia la data ultima per fruire del beneficio in esame. In particolare, chiede se siano agevolabili gli acquisti definitivi posti in essere anche successivamente al 31 dicembre 2021, ma entro i 18 mesi dalla fine dei lavori.
LA RISPOSTA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE N. 557 DEL 23 NOVEMBRE 2020
Con riferimento al quesito n. 1, preliminarmente, si rileva che la qualificazione di un'opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello.
Nel merito occorre, tuttavia, evidenziare che la disposizione normativa di cui all'articolo 16, comma 1-septies del citato decreto-legge n. 63 del 2013, prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall'impresa di costruzione «mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente».
Al riguardo, con la circolare n. 19/E dell'8 luglio 2020 è stato chiarito che «La ricostruzione dell'edificio, inoltre, può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando, ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente».
In sostanza, dunque, la fruizione della detrazione di cui al citato articolo 16, comma 1-septies del decreto-legge n. 63 del 2013 - a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso ai sensi dell'articolo dall'articolo 3, comma 1, lettera d) o e), del d.P.R. n. 380 del 2001, ma nel presupposto che l'intervento sia effettuato all'interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti - è consentita anche nell'ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell'edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente.
Con riferimento al quesito n. 3 si evidenzia che per effetto del richiamo, contenuto nel citato comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, al comma 1-quater del medesimo articolo 16, che a sua volta richiama gli articoli 1-bis e 1-ter, l'agevolazione in commento è in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.
Ragioni sistematiche, quindi, confermano l'interpretazione che le detrazioni previste dall'articolo 16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1-quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.
Di conseguenza, si ritiene che, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013, sia necessario che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.
Quindi, si ritiene assorbito il quesito n. 2, poiché come appena precisato ciò che rileva, ai fini della possibilità di beneficiare della detrazione (c.d. sismabonus acquisti) è la stipula dell'atto di acquisto (entro il 31 dicembre 2021) degli immobili oggetto dei lavori che, ovviamente, devono avere tutte le caratteristiche idonee per essere commercializzati.
