Gli acquirenti degli immobili venduti da un’impresa costruttrice, che “realizzerà” interventi di riduzione del rischio sismico, possono usufruire del sisma bonus anche sugli acconti versati, a condizione che il preliminare sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione e i lavori riguardanti l'intero fabbricato siano stati ultimati. Questo e altro nella risposta n. 5 del 16 gennaio 2020 a un interpello presentato da una società.
La richiesta di chiarimenti arriva da una società che svolge prevalentemente attività di servizi forniti da revisori contabili e che intende realizzare unità immobiliari risultanti da demolizione e ristrutturazione di preesistenti edifici, per i quali sono previsti interventi di relativi all’adozione di misure antisismiche realizzati tramite una newco, di cui deterrà una quota probabilmente maggioritaria.
L’istante fa presente che l’intervento edilizio avrà una durata di 18 mesi tra fase progettuale e realizzativa e che nel frattempo saranno stipulati preliminari notarili in cui si evidenzierà che le unità immobiliari avranno tutti i requisiti per beneficiare delle detrazioni previste: al momento della sottoscrizione del preliminare gli acquirenti verseranno caparre e acconti.
L’Agenzia delle entrate nel prendere in esame i diversi quesiti posti dall’istante fa presente che è l’articolo 16, comma 1-septies del Dl n. 63/2013 che disciplina la detrazione spettante agli acquirenti delle unità immobiliari vendute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi riguardanti l'adozione di misure antisismiche con interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente nel caso in cui le norme urbanistiche vigenti lo permettano, dai quali derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o a due classi di rischio inferiore.
Ai fini della detrazione, le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare devono provvedere entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori alla successiva alienazione dell'immobile.
La detrazione è pari al 75 o all'85% (a seconda che l'intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore) del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto di compravendita e, comunque, calcolata entro un ammontare massimo dispesa pari a 96mila euro per ciascuna unità immobiliare.
Gli acquirenti delle unità immobiliari, prosegue l’Agenzia, possono optare, al posto della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati, che possono, a loro volta, cedere il credito. La cessione non può essere effettuata a istituti di credito e intermediari finanziari.
Il successivo comma 1-octies del medesimo articolo 16 stabiliva che i contribuenti beneficiari delle detrazioni per gli interventi di riduzione del rischio sismico potevano, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2019, optare per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi.
Dal 1° gennaio 2020, tuttavia, tale disposizione non è più vigente, in seguito dell'entrata in vigore dell'articolo 1, comma 176 della legge di Bilancio 2020.
L’Agenzia ricorda che con il provvedimento direttoriale del 31 luglio 2019 sono stati stabiliti modalità e termini per la comunicazione all'Agenzia, da parte dei beneficiari delle detrazioni, dell'opzione per la cessione del credito corrispondente alla detrazione medesima o per la fruizione del contributo anticipato dal fornitore sotto forma di sconto.
A valle delle premesse normative, l’Agenzia fornisce i chiarimenti richiesti dall’istante.
In primo luogo, l’Agenzia chiarisce che spetta al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche, la qualificazione di un'opera edilizia e che gli acquirenti possono usufruire del “sisma bonus” anche nel caso in cui la demolizione e ricostruzione dell'edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, purché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione.
In merito al secondo quesito posto dalla società, l’Amministrazione finanziaria fa presente che, per usufruire delle previste agevolazioni, la vendita dell’immobile da parte dell’impresa costruttrice e il conseguente trasferimento della proprietà dell’immobile deve avvenire entro il termine di diciotto mesi dalla conclusione dei lavori.
È, quindi, possibile beneficiare della detrazione riferita anche a eventuali importi versati in acconto, purché il preliminare di vendita dell'immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione e i lavori riguardanti l'intero fabbricato siano stati ultimati.
Di conseguenza, la detrazione potrà essere fruita dall'acquirente solo dall'anno di imposta in cui i lavori si siano conclusi.
Quindi se, una volta terminati i lavori, gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, il contribuente può far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo d’imposta in cui questi sono stati pagati o in quello in cui ha stipulato il rogito.
La detrazione relativa al sisma bonus non è, comunque, legata alla cessione o assegnazione di tutte le unità immobiliari, costituenti l'intero fabbricato, in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di acquisto; è, però, comunque necessario che vengano ultimati i lavori riguardanti l'intero fabbricato, perché il bonus possa essere fruito dall'acquirente solo a partire dall'anno d’imposta in cui i lavori sono stati ultimati.
Per quanto riguarda l’acquisto delle unità immobiliari in argomento non è necessario, ai fini della detrazione, che l'acquirente effettui il pagamento con bonifico bancario o postale, in quanto il provvedimento del 31 luglio 2019 esclude espressamente l'obbligo di effettuare il pagamento delle spese sostenute mediante bonifico bancario o postale per gli interventi previsti dal comma 1-septies dell'articolo 16 del Dl n. 63/2013.
Gli ultimi due dubbi ruotano entrambi nell’ambito delle disposizioni relative alla cessione del credito d’imposta, precisamente quella in base alla quale il titolare delle detrazioni può scegliere, alternativamente, in luogo dell'utilizzo diretto delle stesse, per la cessione del corrispondente credito ai fornitori o ad altri privati ovvero per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e a quest'ultimo rimborsato sotto forma di credito d'imposta, con la facoltà di successiva cessione. Ebbene, l’Agenzia non pone alcun veto alla possibilità di cedere il credito, e anche di ricederlo ai soci della compagine che realizzerà gli interventi. Per quanto riguarda, invece, l’agevolazione sotto forma di sconto sul prezzo, fa presente che l’ultima legge di Bilancio (articolo 1, comma 176, legge n. 160/2019) ha abrogato la relativa norma. Pertanto, dal 2020, ci si potrà avvalere della sola cessione del credito. (fonte: Fisco Oggi)
In allegato la Risposta n.5/2020
