La scelta del Governo di non intervenire sul Catasto è stata motivata come necessità di un intervento organico di revisione della tassazione immobiliare, alla luce della nuova local tax attesa nella legge di Stabilità. Il rischio è che la revisione del catasto appaia come un intervento di aumento delle tasse, sebbene il testo preveda l’invarianza di gettito.
Ma come è sembrato ai più, anziché un operazione di giustizia, la sospensione della revisione del catasto è un perpetuarsi di una situazione di ingiustizia, “una sconfitta ai danni dei cittadini appartenenti a fasce medio-basse, ovvero dei possessori di immobili di basso valore con rendite alte rispetto a possessori di immobili di pregio con rendite molto basse” spiega Mion.
Allo stato attuale, infatti, le rendite catastali presentano profondi elementi di vetustà e obsolescenza derivanti dal fatto che il sistema a categorie e classi non è mai stato modificato, rimanendo sostanzialmente quello dell'impianto formato sulla base della legge del 1939. È evidente che il mancato aggiornamento degli estimi catastali ha prodotto una staticità della corrispondente base imponibile rispetto ai prezzi mediamente applicati e ai redditi percepiti. Staticità per altro non superabile con il semplice utilizzo di moltiplicatori lineari che, come si è verificato per l'IMU, possono ridurre l’incidenza della tassazione sul valore di mercato effettivo al crescere della differenza tra valore catastale e valore di mercato.
LE FUNZIONI STATITISTICHE. Alla base della nuova valutazione ci saranno i prezzi medi di zona degli immobili, dati di cui l'Agenzia del Territorio è in possesso sia per rilevazioni dirette che per l'acquisizione degli importi dei rogiti, per buona parte dei comuni italiani. Quanto manca sono invece i fattori correttivi dovuti alle caratteristiche degli immobili oggetto della nuova valutazione.
MANCANO I DATI. Il percorso sarà graduale perché da quanto emerso in questi giorni, l'agenzia delle Entrate, benché sia in possesso di dati di stima abbastanza precisi, in quanto derivati dai valori delle compravendite immobiliari, non è tuttavia a conoscenza delle caratteristiche specifiche dei singoli immobili. A tale scopo l'agenzia delle Entrate potrebbe avvalersi delle dichiarazioni degli stessi proprietari, cercando la collaborazione degli amministratori condominiali o di funzionari pubblici, in caso di reticenza. Una volta attribuita la rendita, verrà affissa nell'albo pretorio per 90 giorni, affinché i proprietari possano prenderne conoscenza.
UNA SOLA CLASSE CATASTALE. In termini pratici non si potrà più parlare di case popolari o di immobili di lusso, tanto che l'Agenzia ha anticipato l’azzeramento della classificazioni A1 A2, A3. Tutti gli immobili saranno censiti in una nuova classe residenziale definita O/1 (ordinaria 1) per gli appartamenti, O/2 per le ville, O/3 per le tipologie caratteristiche dei luoghi. Le caratteristiche di quelli che invece oggi sono definite le abitazioni di lusso, le ville (A8), gli immobili signorili (A1) e gli immobili di valore storico artistico (A9) saranno meglio determinati da un decreto del ministero delle Finanze. L’Agenzia ha previsto dei parametri correttivi, in particolare per gli immobili storici e artistici che potranno vedere ridotto il valore catastale fino a 30% in caso di superfici particolarmente elevate, sopra i trecento metri quadri.LA PROPOSTA DEI GEOMETRI. Per la revisione degli estimi dei fabbricati (“funzioni di stima”) i geometri, al fine di ridurre il contenzioso e velocizzare le stime, hanno proposto “un sistema di valutazione uniforme per la stima del valore patrimoniale e della rendita degli immobili ai fini catastali. “L'applicazione della “funzione di stima” - ha spiegato Maurizio Savoncelli, presidente dei geometri italiani - produrrà dei benefici già nel breve periodo: è il presupposto per accogliere e soddisfare i prerequisiti metodologici indicati nella legge delega al Governo relativamente alle operazioni preliminari, di indirizzo e di coordinamento delle attività revisionali. Nel medio periodo, invece, soddisferà l'esigenza – dettata sempre dalla delega – di attuare la riforma in tempi più rapidi rispetto ai cinque anni ora preventivati. Nel lungo periodo, infine, è funzionale a far emergere e consolidare caratteristiche ed elementi che – eliminando le distorsioni insite nel calcolo della base imponibile – assegnano equilibrio al sistema della fiscalità immobiliare, o meglio ai princìpi di equità, aggiornamento dei dati, trasparenza, limitazione del contenzioso, già richiamati prima”.
Le soluzioni tecniche e la volontà dei professionisti ci sono, ma in questo momento la politica ha altri interessi per mettere mano ad un tema potenzialmente esplosivo: con l'invarianza di gettito a livello statale, ci saranno territori che si vedranno triplicare la tassazione ed altri, come le grandi città che invece la vedranno ridotta, con tutta una serie di compensazioni che si renderanno necessarie perché i bilanci di previsione sono fatti sulla spesa storica e non sulla previsione di possibili risorse finanziarie.La riforma – si auspica Mion - deve avere l'obiettivo di far pagare meno chi fino ad oggi ha pagato molto, utilizzando il maggior gettito derivante dalla tassazione fatta ai grandi proprietari. A fronte di alcune categorie di contribuenti che pagheranno meno, perché certe rendite catastali saranno riviste al ribasso, altri pagheranno, di conseguenza, di più: il saldo del gettito, però, dovrà essere lo stesso. Tutto questo anche nel rispetto dell’articolo 53 della Costituzione e del principio della progressività basata sulla capacità contributiva dei cittadini.
