Il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale può legittimamente modificare una porzione del sovrastante tetto di copertura, trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, a condizione che l’intervento non comporti modifiche significative della consistenza del bene comune e, mediante opere adeguate, venga salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta in precedenza dal tetto preesistente (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 14107/2012; sez. VI, n. 2500/2013; n. 1850/2018).
Lo ha ricordato il Tar Campania nella sentenza n. 984/2020 pubblicata il 1 agosto.
Nel richiamarsi a tale indirizzo civilistico, TAR Trentino Alto Adige, Trento, n. 395/2013 ha osservato che: «… la destinazione della cosa comune, di cui è vietata l'alterazione, è da intendersi in una prospettiva dinamica del bene medesimo. In particolare, per destinazione della cosa, deve intendersi la complessiva destinazione di essa, che deve essere salvaguardata in relazione alla funzione del bene, e non alla sua immodificabile consistenza materiale. L'affermazione di detto principio appare ben condivisibile, mirando a moderare le istanze egoistiche poste sovente alla base degli ostacoli frapposti alle modifiche delle parti comuni e per contrastare le quali si è profondamente innovata la disciplina del condominio negli edifici, con le recente novella al codice civile di cui alla l. 11 dicembre 2012, n. 220. Pertanto la soppressione di una piccola parte del tetto, se ne viene salvaguardata la funzione di copertura e si realizza al contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può essere intesa come alterazione della destinazione».
In altri termini, un intervento sul tetto di copertura non è da considerarsi in radice precluso al singolo proprietario dell’ultimo piano dall’inclusione della struttura nel novero delle parti comuni dell’edificio ex art. 1117, n. 1, cod. civ., ovvero indefettibilmente subordinato all’assenso dell’assemblea condominiale.
Tanto, beninteso, purché l’intervento in parola non comporti un’alterazione significativa, sotto il profilo costruttivo, plano-volumetrico, morfologico o funzionale, al punto da privare la struttura della sua stessa natura di ‘parte comune’ (quale, ad es., la modifica ottenuta mediante l’inserimento ex novo di un abbaino: cfr. TAR Liguria, Genova, sez. I, n. 737/2015).
Più in generale, va ricordato che, per ius receptum, il singolo condomino, per realizzare un'opera strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, anche sulle parti comuni dell'edificio, non ha bisogno di richiedere il previo assenso degli altri condomini; egli infatti, in virtù del comb. disp artt. 1102 (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), 1105 (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e 1122 (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni) cod. civ., può, in ipotesi, ottenere a proprio nome anche un permesso di costruire, sempreché si tratti di opere: a) come detto, strettamente pertinenziali all'unità immobiliare, nel senso civilistico della sussistenza di un vincolo di destinazione a servizio o ad ornamento di essa; b) insuscettibili di comportare, per la relativa portata, limitazioni all'uso comune o di stravolgere l’assetto funzionale dei beni condominiali (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. V, n. 11/2006; TAR Abruzzo, L'Aquila, sez. I, n. 221/2009; TAR Campania, Salerno, sez. II, n. 367/2011; n. 2132/2015; Napoli, sez. VIII, n. 1077/2016; Salerno, sez. II, n. 2225/2019; TAR Piemonte, Torino, sez. II, n. 1193/2013; TAR Puglia, Bari, sez. III, n. 730/2014).
Ancora, con riferimento all’ipotesi di sopraelevazione realizzata dal proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, TAR Trentino Alto Adige, Trento, n. 45/2017 ha avuto modo di statuire che: «Il diritto di sopraelevare (art. 1127 cod. civ.) spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, o al proprietario esclusivo del lastrico solare, e non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini. Peraltro, l'art. 1120 cod. civ. trova unicamente applicazione alle innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo, ovvero al maggior rendimento, delle cose comuni, regolando le questioni relative alle maggioranze necessarie per la loro approvazione, ma non disciplina affatto il diritto di sopraelevare (cfr. Cass., n. 15504/2000). Tale diritto, ricomprendente sia l'esecuzione di nuovi piani sia la trasformazione di locali preesistenti con aumento delle superfici e delle volumetrie (cfr. Cass., n. 2865/2008), spetta – ove l'ultimo piano appartenga pro diviso a più proprietari – a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano, con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante la stessa (cfr. Cass., n. 4258/2006). I limiti al diritto di sopraelevazione, previsti nel secondo e terzo comma dell'art. 1127 cod. civ., assumono carattere assoluto solo per quanto concerne il profilo statico (nella fattispecie non in discussione) dell'edificio, residuando la possibilità di eventuali opposizioni dei condomini per le diverse ragioni di ordine architettonico o di notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (cfr. Cass., n. 2708/1996), in ordine alle quali, tuttavia, le controversie ricadono nella giurisdizione del giudice ordinario, trattandosi di questioni prettamente civilistiche (cfr. Cass., sez. un., n. 1552/1986; Cons. Stato, n. 7539/2003), senza compromissioni nella sede amministrativa, ove il rilascio del titolo abilitativo edilizio deve ritenersi conseguibile, nella materia in esame, fatti salvi i diritti dei terzi (cfr. TAR Calabria, Catanzaro, n. 1749/2015)».
In allegato la sentenza del Tar Campania
