D'ora in poi sarà più facile deliberare gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni del condominio previsti dal cosiddetto Superbonus. La semplificazione è introdotta dal Decreto Agosto, il decreto-legge n. 104 del 14 agosto 2020 recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia.
E nello specifico dall'art. 63 del decreto n. 104, che interviene modificando l'ormai famoso - per gli addetti ai lavori - art. 119 del d.l. Rilancio.
Quorum alleggerito per l'approvazione dei lavori previsti dal Superbonus 110%
L’articolo 63 prevede che le deliberazioni condominiali, aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Dunque, resta ferma che l’approvazione deve avvenire a maggioranza dei partecipanti all’assemblea ma questi devono rappresentare almeno 1/3 (e non invece i 2/3) del valore dell’edificio condominiale.
Cos'è la detrazione al 110% e per quali lavori la si può richiedere
L’articolo 119 del d.l. n. 34 del 2020 (c.d. decreto rilancio) introduce una detrazione pari al 110% delle spese relative a specifici interventi di efficienza energetica (anche attraverso interventi di demolizione e ricostruzione) e di misure antisismiche sugli edifici (anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici) sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021.
Il termine per fruire dell’agevolazione fiscale di riqualificazione energetica viene esteso fino al 30 giugno 2022 per gli interventi effettuati dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati.
La detrazione è prevista inoltre per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica nonché di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
Tali misure si applicano esclusivamente agli interventi effettuati dai condomìni, dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati, dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, dagli enti del Terzo settore, nonché dalle associazioni e dalle società sportive dilettantistiche per determinate tipologie di intervento. Per le persone fisiche le agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici si applicano per gli interventi realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari.
Le norme non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A 1, A8 e A9 (abitazioni di tipo signorile, ville e castelli ovvero palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e la detrazione è concessa a condizione che la regolarità degli interventi sia asseverata da professionisti abilitati, che devono anche attestare la congruità delle spese sostenute con gli interventi agevolati.
Quorum deliberativi in condominio
Per quanto riguarda i quorum deliberativi in materia condominiale, è opportuno ricordare che l’articolo 1136 c.c. distingue due quorum deliberativi diversi a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione dell’assemblea.
La norma stabilisce infatti al secondo e terzo comma che:
• in prima convocazione "Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio";
• in seconda convocazione "La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio".
La normativa vigente distingue le maggioranze richieste (semplici o qualificate) a seconda della materia. Le materie sulle quali l’assemblea condominiale può deliberare a maggioranza semplice sono tutte quelle per le quali la legge non prevede un quorum specifico. Sono residuali in quanto, per quasi la totalità delle decisioni condominiali, la legge richiede la maggioranza qualificata. Si tratta in particolare di:
• misure di manutenzione ordinaria;
• approvare il preventivo delle spese annuali e il rendiconto finale del
condominio redatti dall’amministratore. Il riferimento normativo sono i
numeri 2 e 3 dell’articolo 1135 del codice civile;
• impiegare i residui attivi della gestione, di cui al numero 3 dell’articolo
1135 del codice civile.
Maggioranza qualificata
Nella maggior parte dei casi la legge richiede che l'assemblea deliberi con una maggioranza qualificata corrispondente al numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio è richiesta.
Tale maggioranza è richiesta:
• per le questioni che riguardano la sfera dell’amministratore. In particolare la nomina e la revoca di cui all’articolo 1136, quarto comma, del codice civile, la determinazione del compenso, il mancato rinnovo dell’incarico e l’autorizzazione dello stesso a partecipare ai programmi e alle iniziative territoriali di cui all’ultimo comma dell’articolo 1135 del codice civile;
• nelle liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore ai sensi del quarto comma dell’articolo 1136 del codice civile;
• per la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità (articolo 1136 del codice civile, quarto comma);
• per la cessazione di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni;
• riguardo alle innovazioni di cui al secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile;
• l’installazione di impianti di videosorveglianza nelle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1122-ter del codice civile;
• locazione di parte comune dell’edificio con durata inferiore ai nove anni;
• approvare il regolamento condominiale ai sensi dell’articolo 1138 del codice civile;
• sostituire una delibera condominiale precedente con una nuova se la maggioranza richiesta per l’approvazione originaria era del 50 per cento più uno e della metà del valore dell’edificio;
• nominare il revisore contabile del condominio ai sensi dell’articolo 1130- bis del codice civile;
• modificare un regolamento condominiale di natura assembleare.
Maggioranza del 50% più uno
La maggioranza del 50 per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio è invece necessaria nei seguenti casi:
• per l’installazione e l’adeguamento di impianti non centralizzati, ai sensi dell’articolo 1122-bis del codice civile;
• sulle innovazioni relative alle cose comuni. In particolare, quelle dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento di cui al primo comma dell’articolo 1120 del codice civile. Quelle di cui all’articolo 1108, primo comma, in cui però la maggior parte dei partecipanti deve rappresentare almeno i due terzi del valore della cosa comune;
• per costituire l’ipoteca al fine di “garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune” ai sensi dell’articolo 1108, ultimo comma, del codice civile;
• quando vanno compiuti atti eccedenti l’ordinaria amministrazione ai sensi del secondo comma dell’articolo 1108 del codice civile;
• se il condominio va sciolto e diviso in parti autonome e non possa farsi ciò senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini (articolo 62 delle disposizioni attuative al codice civile di cui al regio decreto n. 318/1942);
• per sostituire una delibera condominiale precedente con una nuova se la maggioranza richiesta per l’approvazione originaria era del 50 per cento più uno e di almeno due terzi del valore dell’edificio;
• riguardo alle innovazioni in due casi. Se vanno fatte opere di installazione di nuovi impianti radiotelevisivi e audiovisivi ai sensi del comma 13 dell’articolo 2-bis del decreto-legge n. 5 del 2001 (conv, con mod., dalla legge n. 66 del 2001). Se, per far passare i cavi di fibra ottica nell’edificio, sono richiesti lavori di ammodernamento. Il riferimento legislativo in questo caso è il comma 7 dell’articolo 1 della legge n. 69 del 2009.
Infine la maggioranza del 50 per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio è richiesta quando sono necessari interventi su edifici e impianti per il contenimento del consumo energetico di cui all’articolo 26, comma 2, della legge n. 10 del 1991.
