“Il puzzle delle regole legate al superbonus del 110% è finita. Ora inizia l’interpretazione delle norme per stabilire quali sono gli edifici ed i contribuenti che possono effettivamente beneficiare delle agevolazioni. Il compito più arduo spetta ai professionisti, che dovranno raccogliere tante informazioni, per espletare il complesso iter burocratico e non incorrere in sanzioni o un successivo diniego da parte dell’Enea al momento del controllo e validazione della richiesta”. Inizia così il documento pubblicato, che il sito di AdEPP riporta per intero, dall’associazione “Donna geometra” che cita, come esempio, anche le due prime banche che hanno già avanzato le proprie proposte ossia Unicredit e Intesa Sanpaolo.
Un passo importante è quello di riflettere se detrarre le spese in cinque anni, optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura.
Nel caso si optasse per la cessione del credito alla banca è fondamentale affidarsi a uno o più professionisti informati e qualificati sul tema del superbonus e procedere con il reperimento della documentazione catastale, urbanistica e fiscale/amministrativa.
Il proprietario dell’immobile dovrà fornire il titolo di proprietà, detenzione o possesso dell’immobile. Se non si possiede una copia, è necessario procurarsi l’atto di proprietà o di provenienza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Il detentore (locatari, comodatari) dell’immobile deve produrre:
a) il contratto di locazione/comodato registrato;
b) la dichiarazione di consenso da parte del proprietario.
Il familiare convivente del possessore/detentore dovrà consegnare:
a) il certificato dell’anagrafe (per convivenza);
b) il titolo di possesso (certificato immobiliare o contratto registrato);
c) sempre la dichiarazione di consenso da parte del proprietario.
Il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge:
a) la documentazione attestante l’assegnazione;
b) il titolo di possesso (certificato immobiliare);
c) la dichiarazione di consenso da parte del proprietario.
Il convivente di fatto del possessore/detentore:
a) il certificato dell’anagrafe (per convivenza);
b) titolo di possesso (certificato immobiliare o contratto registrato);
c) la dichiarazione di consenso da parte del proprietario.
Il futuro acquirente, con preliminare di vendita regolarmente registrato, immesso nel possesso dell’immobile:
a) preliminare registrato da cui si evinca l’immissione in possesso (per esempio il contestuale comodato);
b) la dichiarazione del consenso da parte del proprietario.
Bisognerà inoltre produrre:
1) la dichiarazione sostitutiva d’atto notorio con la quale si dichiara che le spese sostenute/da sostenere per i lavori agevolabili sono/saranno a proprio carico, quindi con assenza di eventuali contributi;
2) la dichiarazione sostitutiva d’atto notorio con la quale si dichiara che l’immobile non è detenuto nell’ambito di attività di impresa o di attività professionale (non applicabile a sisma ed ecobonus);
3) per soggetti diversi dai proprietari e titolari di altri diritti reali di godimento, documentazione attestante il possesso di reddito nell’anno in cui si sostengono le spese agevolabili come contratto di lavoro, busta paga mensile, pensione, fatture emesse, redditi di natura finanziaria (interessi attivi, conto titoli, conto deposito);
4) un’altra dichiarazione sostitutiva d’atto notorio con la quale si impegna a ottenere e produrre a richiesta tutta la documentazione necessaria ai fini del trasferimento del credito di imposta come previsto dal decreto Rilancio;
5) il titolo abilitativo edilizio (se previsto) o l’autocertificazione inizio/fine lavori. Ad esempio, abilitazioni amministrative dalle quali si evince la tipologia dei lavori e la data di inizio dei lavori se previste dalla tipologia di intervento o, in assenza, autocertificazione che attesti la data di inizio e fine lavori.
La banca – nella fattispecie Unicredit che ha già formalizzato un pacchetto per i privati con il rimborso di 102 euro dei 110 del bonus con Taeg del 2,79% per i privati le anticipazioni bancarie (contro il 6,57% per i condomini) – nel caso i documenti richiesti fossero ritenuti eccessivi potrà decidere di ottenere le informazioni sulla base di una semplice dichiarazione del cliente da documentare/validare successivamente.
La cessione del credito è ammessa per il superbonus e il sismabonus del 110%, per l’ecobonus fino al 75%, per il bonus facciate del 90% e per il bonus ristrutturazioni del 50%.
Check list immobile
I documenti tecnici necessari per isolare termicamente l’abitazione e/o sostituire la caldaia del riscaldamento, i due principali interventi agevolati per rendere le case efficienti da un punto di vista energetico, introdotti dal decreto Rilancio sono diversi. Eccoli di seguito riportati.
Se quindi l’intervento in vista è un intervento di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25%, ecco
1) autodichiarazione del cliente che attesti se ha usufruito di bonus per interventi simili negli ultimi 10 anni, specificando dettaglio (il requisito in verità era presente nella bozza del decreto Requisiti del ministero dello Sviluppo economico poi è stato tolto);
2) visura catastale;
3) Attestato prestazione energetica (Ape) stato iniziale;
4) analisi preventiva e fattibilità (salto 2 classi energetiche);
5) relazione tecnica ai sensi della legge 10/91 (disposizioni in tema di risparmio energetico);
6) dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica;
7) pratica edilizia;
8) prospetti in dwg;
9) preventivi e/o computi metrici;
10) dati e trasmittanza serramenti sostituiti;
11) documentazione fotografica intervento;
12) certificazioni serramenti nuovi;
13) dati e certificati nuovi oscuranti;
14) schede tecniche e certificazione del materiali acquistati (nel rispetto requisiti Criteri ambientali minimi) e dichiarazione di corretta posa;
L’avanzamento lavori dopo almeno il 30% degli stessi:
15) comunicazione inizio lavori;
16) preventivi e/o computi metrici;
17) fatture Stato Avanzamento Lavori Sal e computi metrici quantità realizzate;
18) documentazione fotografica e Sal;
19) asseverazione modulo allegato 2 comma 13 dell’articolo;
20) scheda descrittiva dell’intervento;
21) ricevuta informatica con il codice identificativo della domanda
A fine lavori
22) preventivi e/o computi metrici;
23) dichiarazione di fine lavori;
24) Ape stato finale;
25) fatture, prestazioni professionali e computi metrici quantità realizzate;
26) documentazione fotografica a fine lavori;
27) asseverazione modulo allegato 1 comma 13 articolo 119 Dl 34/20;
28) segnalazione Certificata di agibilità;
29) scheda descrittiva dell’intervento;
30) ricevuta informatica con il codice identificativo della domanda.
Sono fondamentali questi documenti da fornire alla banca per ricevere l’importo del bonus e procedere al pagamento.
Nel caso dell’Unicredit ci sarà un 2% che a fine lavori verserà sul conto corrente intestato al privato che senza spese dovrà essere aperto con la stessa banca. Un 2% lordo a cui andranno tolti gli interessi per le anticipazioni di pagamento che la banca esegue per pagare professionisti e i lavori edili: dalle simulazioni effettuate resterà oltre l’1%.
Dopo quella di Unicredit è arrivata anche l’offerta di Intesa Sanpaolo che ha siglato un accordo con Confapi per il supporto e l’assistenza alle imprese per gli interventi previsti dai meccanismi EcoBonus e sismabonus, introdotti dal Decreto Rilancio. Intesa Sanpaolo ha chiarito che, “nel caso in cui non dovessero verificarsi le condizioni sospensive previste nel contratto, il contratto di cessione diventa inefficace e il cessionario non è tenuto a corrispondere al Cedente il corrispettivo della cessione”. Ha spiegato inoltre che il corrispettivo di cessione sarà pagato dal cedente al cessionario entro 5 giorni lavorativi successivi alla data in cui: il credito risulti nel cassetto fiscale della banca e il cedente abbia consegnato al cessionario la documentazione accompagnatoria prevista.
Per quanto riguarda invece le condizioni economiche offerta da Intesa Sanpaolo, a fronte del prezzo di acquisto del credito di imposta del Superbonus 110%, la banca offre il 90,91% del valore nominale del credito. Tale offerta risulta quindi meno vantaggiosa di quella dell’Unicredit.
Possono essere detratte anche le spese per le prestazioni professionali necessarie alla realizzazione degli interventi incentivati. Tra le prestazioni soggette a detrazione il Decreto ministeriale elenca le asseverazioni, la redazione dell’attestato di prestazione energetica, se richiesto, nonché tutte le asseverazioni e le attestazioni previste per il Superbonus dal Dl Rilancio.
In merito, la recente circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate precisa che, in relazione al Superbonus, rientrano nello sgravio le spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione).
Sono inoltre detraibili i costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (ad esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori).
ATTENZIONE: Obbligatoria l’assicurazione aggiuntiva dedicata come richiesta dal Mise con un massimale pari all’importo totale delle opere asseverate.
