L'Istante è proprietario unico di un'unità immobiliare, facente parte di un condominio mimino, dotato di proprio codice fiscale, composto da sei unità immobiliari.
Il condominio ha deliberato interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico (con miglioramento di due classi sismiche) e interventi di efficientamento energetico con miglioramento di almeno due classi energetiche (cd. interventi "trainanti") ed intende fruire delle detrazioni di cui all'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 ("decreto Rilancio").
L'Istante intende inoltre sostituire i serramenti della propria unità immobiliare (cd. intervento "trainato").
In particolare, per le spese relative all'intervento "trainante", il condominio ha optato per lo sconto in fattura applicato dall'impresa edile che sta effettuando i lavori, che ammonta, per la parte di competenza dell'Istante, ad euro 70.000,00. Anche per la sostituzione dei serramenti interni all'unità immobiliare, l'Istante ha optato per lo sconto in fattura, per una spesa complessiva di euro 10.000,00.
Tanto premesso, l'Istante fa presente che ha sottoscritto un contratto preliminare di vendita della predetta unità immobiliare e, trattandosi di vendita infraquinquennale, chiede di sapere se, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, potrà dedurre dal prezzo di vendita sia la spesa per la ristrutturazione condominiale (70.000,00 euro), sia quella per la sostituzione dei serramenti interni (10.000,00 euro).
Con la Risposta n. 204 di oggi 24 marzo 2021, l'Agenzia delle entrate ritiene che le spese per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico, deliberati dall'assemblea del condominio, per la parte imputata all'Istante, nonché le spese sostenute per la sostituzione dei serramenti nel proprio appartamento, rientrano tra le spese incrementative, nell'accezione formulata dalla Cassazione nella sentenza n.16538 del 22 giugno 2018, trattandosi di spese che non attengono alla normale gestione del bene e che ne hanno determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l'operazione imponibile. Tali spese, pertanto, possono essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infraquinquennale dell'immobile, ai sensi del citato articolo 68 del TUIR, tra i costi inerenti all'immobile medesimo.
Risulta irrilevante, ai predetti fini, la circostanza che le spese in questione diano diritto al Superbonus di cui al citato articolo 119 del decreto Rilancio, in presenza dei requisiti richiesti dalla normativa appena richiamata. Risulta, altresì, irrilevante, ai medesimi fini che per le predette spese l'Istante eserciti l'opzione, ai sensi del citato articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, per il cd. sconto in fattura, trattandosi di una modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione.
D'altra parte, una diversa interpretazione, determinerebbe de facto una tassazione del beneficio derivante dalla fruizione della detrazione fiscale - ancorché fruito sotto forma di sconto in fattura - mediante la tassazione di una maggiore plusvalenza ex articolo 68, comma 1, del TUIR.
Per completezza, si fa presente che, per effetto della previsione normativa contenuta nell'articolo 1, comma 496, della legge n. 266 del 2005 (legge finanziaria 2006), è possibile optare per un sistema alternativo di tassazione rispetto a quello previsto dal richiamato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.
In particolare, il citato comma 496 prevede che «In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 26 per cento.».
In allegato la Risposta n. 204/2021
