Dallo scorso 5 agosto è operativa la nuova Cilas, il modulo unico e standard per avviare lavori legati al superbonus. Un ulteriore tassello che, unito all’approvazione della legge di conversione del decreto Semplificazioni (Dl 77/2021), avvenuta lo scorso 28 luglio, dovrebbe quindi offrire un quadro completo e chiaro della normativa, e degli adempimenti burocratici, legati all’agevolazione fiscale. E’ realmente così?
La risposta è come sempre: più o meno. Se alcuni dubbi sono stati sicuramente fugati ne restano altrettanti che, perlomeno al momento, portano a delle risposte che restano ‘interpretative’. Cerchiamo di ricapitolare tutte le questioni emerse, focalizzandoci sulle principali.
Il Decreto 77/2021 e la nuova Cila
Il decreto 77/2021 semplifica la disciplina il superbonus stabilendo che, attraverso una comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) è sufficiente attestare gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione del l'immobile o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, rendendo non più necessaria l'attestazione dello Stato legittimo e allo stesso tempo lasciando impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità del l'immobile oggetto di intervento.
Data questa premessa, viene da farsi alcune domande. Ad esempio: si può godere del Superbonus anche in presenza di abusi edilizi? Cosa accade nel caso di interventi che comprendono opere di superbonus 110% di cui all’art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio ma anche altre che accedono ad altri bonus fiscali? Come dobbiamo comportarci nel caso durante i lavori si effettuino delle varianti? E nel caso ci siano cantieri già aperti senza la nuova CILA-Superbonus 110% occorre ripresentarla?
Quali sono i confini dell’utilizzo della nuova Cila?
Iniziamo cercando di comprendere i confini della nuova Cilas. La risposta su questo fronte è piuttosto chiara: le misure di semplificazione non potranno essere applicate agli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione integrale. In caso di immobili assoggettati a vincolo in base al Dlgs 42/04, resta ferma la necessità di acquisire l'assenso del completante.
Quando possono essere revocati i benefici?
La norma prevede che la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del DPR 380/2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
- mancata presentazione della Cila;
- interventi realizzati in difformità dalla Cila;
- assenza dei dati sul titolabile abilitativo dell’immobile;
- non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14
Su questo fronte, è interessante l’intervento di Fabrizio Pistolesi, ex segretario del Consiglio nazionale degli Architetti, pubblicato sulle pagine del Sole 24 Ore.
“Da quando è stato introdotto il Superbonus- scrive Pistolesi- ci si è posti il problema se quanto previsto dall'articolo 49 del DPR 380/2001 (Testo Unico per l’Edilizia) potesse inficiare o meno l'ottenimento dei d'incentivo e non potesse determinarne la revoca. Sappiamo che più del 50% dei fabbricati in Italia è stato realizzato prima del 1970 e che allora ai progetti venivano presentati con disegni sommari e quasi mai veniva poi presentato nuovo elaborato grafico punto e verifiche di conformità quando in questo anno particolare non si riuscivano a fare con accessi agli atti, quasi impossibili in pandemia, davano quasi sempre riscontri negativi non sanabili con le tolleranze del 2% previste dall'articolo 34-bis del Dpr 380/2001, né tantomeno con la doppia conformità alla disciplina edilizia ed urbanistica punto tale condizione ha determinato la mancata partenza dei lavori nella maggior parte dei condomini punto si palesava un fallimento a cui era necessario porre rimedio.
"Rimedio- come sottolinea Pistolesi- che è stato introdotto dal legislatore con la modifica all’articolo 119, comma 13 ter del Dl Rilancio, che stabilisce delle revoche alla normativa vigente, solo per il 110%. Si stabilisce che tutti i lavori riguardanti di incentivo con la sola eccezione di quelli comportanti da demolizione e ricostruzione dell'immobile devono essere considerati manutenzione straordinaria e sono realizzabili tramite cil as punto non è più necessaria l'attestazione dello Stato legittimo, ma soltanto una verifica documentata che il fabbricato sia stato realizzato con un titolo edilizio, ovvero che sia stato regolarizzato attraverso un condono può anche che la costruzione risalga data antecedente il 1 settembre 1967. Per risolvere il problema della decadenza del beneficio fiscale, si definiscono i casi in cui il beneficio fiscale potrebbe essere richiesto indietro dagli enti preposti ai controlli: la mancata presentazione della Cilas, interventi realizzati in difformità della Cilas presentata, l'assenza della dichiarazione dei dati attestanti che il fabbricato non sia totalmente abusivo, attestazioni con dichiarazioni false.
Quali poteri ha il Comune di verificare eventuali abusi edilizi dopo la presentazione della cila?
Resta quindi impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità del l'immobile oggetto di intervento. A seguito di una nuova norma approvata dal Parlamento “le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità o omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell'ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità o omissione”.
Per comprendere quali siano i poteri di accertamento occorre focalizzare i termini usati dal legislatore nell'articolo 119, comma 13 quater (che parla di poteri dell'amministrazione). Si tratta, come sottolinea il Sole 24 Ore in un pezzo a firma di Guglielmo Saporito, di poteri non solo comunali ma anche della Regione e degli enti preposti alla tutela dei vincoli (soprintendenze, Ministeri, enti parco), tutte le volte che tali enti si affianchi e comuni nella tutela del territorio. Stesso ragionamento riguarda i requisiti prestazionali e l'agibilità la statica, prevenzione incendi ed e infortuni: il legislatore, con il comma 13 quater, hai inteso evitare che il bonus fiscale possa rappresentare un salvacondotto dietro al quale potrebbero consolidarsi gravi errori non solo di pianificazione (abusivismo edilizio) ma anche funzionali, relativi alle prestazioni minime dei manufatti.
Piccole difformità: la soluzione nel nuovo TUE?
Dopo il DL semplificazioni, che ha risolto il problema dell'accesso al superbonus, come dimostra l'incremento del 46% delle domande di condomini, il Parlamento dovrà farsi carico di riportare alla legittimità la grandissima parte di fabbricati inficiati da piccole difformità dall’assentito. Lo strumento che dovrebbe risolvere tutto c’è, o meglio ci sarà. E’ la bozza di nuovo Testo Unico per l'Edilizia elaborata da una commissione presso il consiglio superiore dei lavori pubblici che per più di tre anni ha lavorato a questo risultato condiviso da tutti gli stakeholder dell'edilizia.
Come dobbiamo comportarci nel caso durante i lavori si effettuino delle varianti?
Altra questione è quella della varianti. La Cila classica non prevede infatti varianti e questo era uno degli ostacoli all'utilizzo dello strumento cui veniva di norma preferita la Scia. E non solo nei casi in cui fosse stata effettivamente obbligatoria ma anche quando sarebbe bastata la cila perché i lavori del superbonus non sono sempre così facilmente prevedibili nei loro sviluppi. Il modello della Cilas invece prevede espressamente questo caso: lo si può presentare come variante della cila già in corso, facendovi espresso riferimento punto è evidente che chi si accinge ora a presentare la cidas rimane avvantaggiato nella presentazione dei documenti.
Ad ogni modo, il nuovo comma 13-quienquies inserito nell’art. 119 del Decreto Rilancio dalla Legge di conversione del Decreto Semplificazioni-bis chiarisce il discorso relativo alle varianti in corso d'opera. Lo riportiamo di seguito:
“In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell’intervento. In caso di varianti in corso d’opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 24 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.
Interventi misti. La nuova Cilas non vale per tutti i bonus
La nuova Cilas non ha ad ogni modo risolto tutti i problemi che committenti, imprese, contraenti generali e progettisti devono affrontare in materia di Superbonus. Permangono diverse complicazioni da considerare quando un intervento non rientra completamente nel perimetro del 110 ma comprende al suo interno diverse tipologie di incentivi fiscali.
Una prima risposta arriva dal Quaderno illustrativo dell'Anci secondo cui "per gli interventi che prevedono contemporaneamente opere soggette a benefici fiscali connesse al superbonus e altre opere non rientranti in tali benefici occorre comunque presentare sia la cila superbonus sia attivare il procedimento edilizio relativo per le opere non comprese anche contemporaneamente."
Questo significa muoversi su un livello nel quale la Cilas può trovarsi a convivere con una Cila ordinaria, una Scia o con permessi di costruire. Una convivenza che, come è facilmente intuibile, potrebbe comportare una serie di difficoltà, innanzitutto di gestione burocratica.
Parlano di 3 scenari possibili Giuseppe Latour e Luca Rollino in un pezzo del Sole 24 Ore. Eccoli:
- L'intervento aggiuntivo non richiede attestazione dello Stato legittimo e non vi sono abusi che generino la decadenza dei benefici: si può operare senza alcun timore;
- L'intervento aggiuntivo non richiede attestazione dello Stato legittimo ma vi sono abusi che generano la decadenza dei benefici: in questo caso si può procedere dal punto di vista amministrativo ma è assai rischioso punto il committente deve essere quantomeno informato poiché in caso di controllo successivo alla fine del cantiere potrebbero essere revocate le agevolazioni ordinarie di cui ha fruito;
- L'intervento aggiuntivo richiede attestazione dello Stato legittimo: si deve fare accesso agli atti e verificare la conformità edilizia urbanistica, con il rischio di dover sanare eventuali abusi e sicuramente con il pericolo di un allungamento dei tempi di diversimesi. In questo caso si perderebbero le sinergie operative derivanti da un unico cantiere in cui far convergere interventi che fruiscono del superbonus e interventi che vanno con aliquote ordinarie.
Nella sostanza, in caso di interventi aggiuntivi al superbonus, conviene, a tutela del proprio committente, fare sempre una verifica di conformità edilizia urbanistica.
