Plusvalenze da cessioni di beni immobili sui quali si è usufruito del Superbonus; controlli sulle rendite catastali; innalzamento all'11% della ritenuta di acconto. Sono alcune delle misure di interesse per il settore dell'edilizia contenute nella Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213), pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 303 del 30 dicembre 2023.
Plusvalenze
La Manovra 2024 modifica il Tuir, negli articoli 67, comma 1, e 68, comma 1, prevedendo un ampliamento dei casi in cui si genera una plusvalenza realizzata in caso di cessioni di immobili sui quali sono stati effettuati interventi che hanno consentito di fruire del Superbonus. A partire dal 1° gennaio 2024, se l’immobile, su cui sono stati effettuati interventi di riqualificazione al 110%, viene rivenduto prima di dieci anni dalla fine lavori, la plusvalenza del 26% andrà calcolata tenendo conto del maggior valore dovuto ai lavori di ristrutturazione. Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti a prima casa per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Se gli interventi agevolati si sono conclusi da non più di 5 anni all’atto di vendita, tra i "costi inerenti al bene" - deducibili e non concorrenti alla plusvalenza - non rientreranno quelli relativi agli interventi agevolati con Superbonus; se gli interventi agevolati si sono conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, invece, si tiene conto del 50% di tali spese. La novità riguarda le case per le quali la maxi-detrazione al 110% sia stato fruita come sconto in fattura o cessione del credito. Per gli stessi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Alle citate plusvalenze è possibile applicare l'imposta sostitutiva dell'Irpef del 26% (articolo 1, comma 496 legge n. 266/2005).
Verifica dichiarazione catastale
La legge di Bilancio 2024 prevede che l’Agenzia delle entrate verifica, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico nonché colonnine di ricarica di veicoli elettrici verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità ed analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione catastale, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati. Nei casi oggetto di verifica, specifica la legge, per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione, in cui specifica gli elementi e le informazioni in suo possesso riferibili allo stesso contribuente.
Ritenuta di acconto all'11%
All’articolo 25 del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, le parole: « del 8 per cento » sono sostituite dalle seguenti: « dell’11 per cento ». La disposizione si applica a decorrere dal 1° marzo 2024.
La norma modifica l’articolo 25 (Contrasto di interessi) del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, che ha previsto che le banche e Poste Italiane SPA operino una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dai beneficiari, con obbligo di rivalsa, all’atto dell’accredito dei pagamenti relativi ai bonifici disposti dai contribuenti per beneficiare di oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta; le ritenute effettuate sono versate con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Inoltre, l’articolo 25 affida a un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate l’individuazione delle tipologie di pagamenti nonché le modalità di esecuzione degli adempimenti relativi alla certificazione e alla dichiarazione delle ritenute operate. Detto provvedimento, emanato in data 30 giugno 2010 (prot. n. 94288), stabilisce che la ritenuta debba essere effettuata sui pagamenti con bonifico disposti per:
- spese di intervento di recupero del patrimonio edilizio;
- spese per interventi di risparmio energetico.
Per quanto riguarda gli adempimenti, il provvedimento ha previsto che le banche e Poste Italiane SPA devono:
- operare, all’atto dell’accreditamento dei pagamenti, le ritenute d’acconto, con obbligo di rivalsa;
- effettuare il relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, cioè utilizzando il modello F24;
- rilasciare la certificazione delle ritenute d’acconto eseguite al beneficiario stesso;
- indicare nella dichiarazione dei sostituti d’imposta i dati concernenti i pagamenti effettuati.
Ciò premesso, la norma della Manovra 2024, che si applica a decorrere dal 1° marzo 2024, senza modificare l’impianto complessivo del sistema, aumenta l’aliquota della ritenuta in argomento dall’8% all’11%, allineandola in tal modo all’ammontare ordinariamente previsto dall’ordinamento tributario, come avviene ad esempio per i compensi di lavoro autonomo.
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