È approdato in Senato il testo della Manovra – disegno di legge recante il Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026.
Di grande interesse per il settore dell'edilizia le disposizioni contenute negli articoli 18, 21 e 23. Vediamole nel dettaglio con l'ausilio della relazione illustrativa.
Plusvalenze sugli immobili
Chi ha ristrutturato una seconda casa, in caso di vendita entro dieci anni dai lavori, vedrà formarsi una plusvalenza, tassata al 26%, nel suo reddito.
Il comma 2, lettera a), dell'articolo 18, mediante l’introduzione all’articolo 67, comma 1, del Tuir della lettera b-bis) individua un’ipotesi di plusvalenza imponibile derivante dalle cessioni di immobili in relazione alle quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati dal cd. Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, ivi compresi quelli realizzati su singole unità immobiliari e sulle parti comuni degli edifici condominiali, la cui conclusione sia avvenuta da non più di 10 anni al momento della cessione. Sono esclusi dall’ambito applicativo della norma gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione oppure, qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione.
Con la modifica apportata dal comma 2, lettera a), n. 1), viene disposto che, quanto previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, secondo cui costituiscono plusvalenze imponibili quelle derivanti dalle cessioni di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, si applica solo alle ipotesi diverse da quelle riconducibili alla lettera b-bis) del menzionato articolo 67.
In conformità alle regole delineate dall’articolo 68 del Tuir, per effetto delle modifiche di cui al comma 2, lettera b), numeri 1) e 2), la plusvalenza in esame è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo e, in presenza di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Tuttavia, la disposizione di cui al comma 2, lettera b), n. 3), prevede che, ai fini della determinazione della plusvalenza, non concorrono al computo dei costi inerenti al bene quelli relativi agli interventi che danno diritto al Superbonus agevolati nella misura del 110 per cento per i quali il beneficiario abbia esercitato le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura praticato dal fornitore, previste dall’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge n. 34 del 2020. Inoltre, per gli immobili ricompresi nel citato articolo 67, comma 1, lettera b-bis), che, alla data della cessione, siano stati acquisiti o costruiti da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato in base alle regole previste dall’articolo 68 così come novellato, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
In base al comma 3, anche alle plusvalenze di cui al comma 2 si applica l’imposta sostituiva dell’imposta sul reddito prevista dall’articolo 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266, con le medesime modalità definite da tale disposizione.
Il comma 4, infine, definisce la decorrenza delle nuove disposizioni stabilendo che le stesse si applichino alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.
Controlli sulle rendite catastali
L’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, ha previsto nuove disposizioni agevolative – Superbonus – in merito agli interventi in ambito di efficienza energetica, antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici, delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, nonché di abbattimento delle barriere architettoniche.
Tali interventi potrebbero avere effetti positivi, oltre che sul valore di mercato delle unità immobiliari interessate, anche sulle loro capacità di reddito, con possibili ripercussioni sulla rendita catastale accertata negli atti del catasto dei fabbricati.
Al riguardo, ai sensi dell’articolo 20 del Regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652 (Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano), gli intestatari catastali sono obbligati «… a denunciare, nei modi e nei termini da stabilirsi col regolamento, le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutuazioni ai sensi dell’art. 17». In particolare, per ciò che concerne le variazioni nello stato, esse si riferiscono alle modifiche della consistenza e della categoria e della classe accertate in catasto. L’Agenzia delle entrate, nell’ambito delle sue attività istituzionali, esegue già in via ordinaria i controlli su tali denunce, secondo la disciplina di cui all’articolo 1, comma 3, del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, il quale dispone che “Tale rendita [ndr rendita proposta dal contribuente] rimane negli atti catastali come "rendita proposta" fino a quando l'ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni di cui al comma 1, alla determinazione della rendita catastale definitiva. È facoltà dell'amministrazione finanziaria di verificare, ai sensi dell'articolo 4, comma 21, del decreto-legge 19 dicembre 1984, n. 853, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 febbraio 1985, n. 17, le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni di cui al comma 1 ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto”.
L'articolo 21 della Manovra 2024 prevede che l’Agenzia delle entrate, sulla base di apposite liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, effettui specifiche verifiche sulle unità immobiliari oggetto dei menzionati incentivi per operare i controlli di cui al citato articolo 1, comma 3, del decreto n. 701 del 1994, in caso di presentazione della dichiarazione di variazione dello stato dei beni.
Laddove, invece, non risulti effettuata la presentazione di tale dichiarazione, è prevista la possibilità per l’Agenzia delle entrate di inviare al contribuente un’apposita comunicazione, ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014 n. 190 (cosiddetto «cambiaverso»).
La ritenuta di acconto sale all'11%
Il comma 1 dell'articolo 23 modifica l’articolo 25 (Contrasto di interessi) del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, che ha previsto che le banche e Poste Italiane SPA operino una ritenuta, attualmente dell’8 per cento, a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dai beneficiari, con obbligo di rivalsa, all’atto dell’accredito dei pagamenti relativi ai bonifici disposti dai contribuenti per beneficiare di oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta; le ritenute effettuate sono versate con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Inoltre, l’articolo 25 affida a un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate l’individuazione delle tipologie di pagamenti nonché le modalità di esecuzione degli adempimenti relativi alla certificazione e alla dichiarazione delle ritenute operate. Detto provvedimento, emanato in data 30 giugno 2010 (prot. n. 94288), stabilisce che la ritenuta debba essere effettuata sui pagamenti con bonifico disposti per:
- spese di intervento di recupero del patrimonio edilizio;
- spese per interventi di risparmio energetico.
Per quanto riguarda gli adempimenti, il provvedimento ha previsto che le banche e Poste Italiane SPA devono:
- operare, all’atto dell’accreditamento dei pagamenti, le ritenute d’acconto, con obbligo di rivalsa;
- effettuare il relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, cioè utilizzando il modello F24;
- rilasciare la certificazione delle ritenute d’acconto eseguite al beneficiario stesso;
- indicare nella dichiarazione dei sostituti d’imposta i dati concernenti i pagamenti effettuati.
Ciò premesso, il comma 1 dell'articolo 23 della Manovra, che si applica a decorrere dal 1° marzo 2024, senza modificare l’impianto complessivo del sistema, aumenta l’aliquota della ritenuta in argomento dall’8% all’11%, allineandola in tal modo all’ammontare ordinariamente previsto dall’ordinamento tributario, come avviene ad esempio per i compensi di lavoro autonomo.
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