“In generale, il mutamento di destinazione d'uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all'ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con l'ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d'uso che alteri il carico urbanistico integra una situazione di illiceità a vario titolo, che deve essere rilevata dall'Amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza”.
Lo ha ricordato il Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte (Sezione Seconda) nella sentenza n. 199/2024 pubblicata il 27 febbraio.
Nel caso in esame il Comune di Orbassano, in sede di sopralluogo eseguito in data 8.5.2019, ha accertato, su terreno di proprietà della ricorrente, l’avvenuta realizzazione di opere in assenza di titolo abilitativo su edificio condonato.
A seguito del sopralluogo il Comune, con ordinanza n. 43 del 10.6.2019, ha ingiunto la demolizione delle seguenti opere: modifica in civile abitazione della destinazione di locali condonati come magazzino, rifacimento in legno della copertura dei locali trasformati in civile abitazione, rifacimento della copertura del porticato mediante sostituzione della precedente orditura in ferro con orditura in legno, sostituzione dei pilastri in legno del porticato con pilastri in muratura, porzione di recinzione in muretto di cemento, ferro e mattoni.
L’edificio, già condonato come magazzino con vincolo di presenza umana non eccedente le 4 ore giornaliere essendo situato nella fascia di rispetto di un elettrodotto, ha caratteristiche identificative proprie dell’abitazione: oltre ai mobili, risultano il sistema di riscaldamento, l’antenna TV e rifiniture interne ed esterne proprie della destinazione abitativa.
La sentenza n. 199/2024 del Tar Piemonte
Nella sentenza il Tar Torino rileva che la recinzione ha una configurazione e materiali diversi da quelli previsti nel condono edilizio: allo stato attuale è visibile un muretto di recinzione, a fronte della preesistente rete/ringhiera. L’attuale recinzione è tale da richiedere il permesso di costruire, in quanto "non è necessario il permesso di costruire per modeste recinzioni di fondi rustici senza opere murarie, e cioè per la mera recinzione con rete metallica sorretta da paletti di ferro o di legno senza muretto di sostegno, in quanto entro tali limiti la recinzione rientra solo tra le manifestazioni del diritto di proprietà, che comprende lo ius excludendi alios o comunque la delimitazione e l'assetto delle singole proprietà" (TAR Calabria, Catanzaro, Sez. II, 7.2.2019 n. 270; idem, II, 13.1.2021, n. 28; Cons. Stato, VI, 13.4.2021, n. 3005).
Inoltre, osserva il Tar Piemonte, “il mutamento di destinazione con introduzione di una tipologia d’uso comportante maggior carico urbanistico, incompatibile con la disciplina urbanistica di zona, e gli interventi collaterali realizzati dalla ricorrente integrano nell’insieme un’opera di ristrutturazione edilizia, strumentale alla nuova destinazione e priva del necessario permesso di costruire”. La trasformazione di un mero deposito o magazzino in una vera e propria abitazione, sia pure intervenuta mediante l'installazione di meri impianti ed arredi, “aggrava il carico urbanistico già valutato ed assentito dall'ente locale in sede di rilascio del titolo edilizio originario (nel caso di specie costituito dal condono), con conseguente necessità del preventivo rilascio di un permesso di costruire, in mancanza del quale la sanzione di cui all’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 costituisce atto dovuto e vincolato (TAR Campania, Salerno, II, 1.10.2020, n. 1255); altrimenti opinando, si consentirebbe la violazione di un punto fondamentale della pianificazione (la zonizzazione) e la permanenza del conseguente incremento del carico urbanistico. In generale, il mutamento di destinazione d'uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all'ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con l'ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d'uso che alteri il carico urbanistico integra una situazione di illiceità a vario titolo, che deve essere rilevata dall'Amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza (Cons. Stato, IV, 13.7.2022, n. 5907)”.
“La valutazione unitaria delle opere in questione, difformi da quanto assentito in sede di condono, risponde al principio secondo cui gli abusi edilizi vanno identificati con riferimento all'immobile o al complesso immobiliare cui afferiscono, prendendo in esame anche l'elemento funzionale, al fine di verificare se le varie opere, pur strutturalmente separate, siano, tuttavia, strumentali al perseguimento del medesimo scopo”, conclude la sentenza, che ha respinto il ricorso.
