L’andamento del valore delle aree edificabili è concorde con quello del valore immobiliare, e l’incremento osservato negli ultimi anni in termini relativi è significativamente superiore a quello avvenuto in passato.
Ciò sembra confermare che, durante le fasi di espansione del mercato immobiliare, buona parte dell’incremento di valore dei fabbricati è catturato dalla rendita dei suoli.
È questa una delle evidenze contenute nel breve saggio “Il valore dei suoli edificabili in Italia” di Paolo Rosato, professore di Estimo presso il Dipartimento di Ingegneria e Architettura (DIA) dell'Università degli Studi di Trieste. Lo studio è stato pubblicato sulla rivista Territorio Italia n. 2/2014.
ANALISI SULLA DINAMICA DEL VALORE DEI SUOLI EDIFICABILI NEI CAPOLUOGHI DI PROVINCIA ITALIANI. Il saggio – al quale ha collaborato l'ingegnere Gianluca Mazzon nella raccolta ed elaborazione dei dati - propone alcune analisi sulla dinamica del valore dei suoli edificabili nei capoluoghi di provincia italiani. Il tema è importante poiché lo studio dell’andamento del valore dei suoli nello spazio e nel tempo permette di valutare la formazione della rendita urbana, indispensabile per realizzare una pianificazione equa ed efficace.
Il valore è stato ricavato da un’attenta analisi di varie fonti istituzionali e professionali (Consulente Immobiliare, annate varie; Agenzia del Territorio, 2009).
DECENNIO DAL 1999 AL 2009. Il valore è stato distinto in funzione della localizzazione nel comune capoluogo: centrale, semicentrale e periferica. L’orizzonte temporale è il decennio che va dal 1999 al 2009. Nel saggio sono presentati essenzialmente due risultati: l’andamento del valore dei suoli edificabili nel tempo e una prima analisi sui principali fattori che lo influenzano nei diversi ambiti della penisola. Data la natura della base dati, l’analisi si è limitata allo studio dell’effetto delle caratteristiche economiche e demografiche dei capoluoghi di provincia e non ci si è avventurati nella stima dell’effetto delle caratteristiche posizionali specifiche.
Le analisi confermano ipotesi già formulate in passato e ben note agli operatori del mercato immobiliare.
NEI PERIODI DI ESPANSIONE DELLA DOMANDA, L’INCREMENTO DI VALORE DELLE AREE CENTRALI È NETTAMENTE SUPERIORE A QUELLO DELLE AREE PERIFERICHE. Per quanto riguarda la dinamica del valore nel tempo, è stato rilevato che nei periodi di espansione della domanda, l’incremento di valore delle aree centrali è nettamente superiore a quello delle aree periferiche; ciò significa che la rendita assoluta generata dalla scarsità nei centri urbani è superiore alla rendita differenziale creata con l’espansione urbana nelle aree periferiche.
Infine, è stato evidenziato che il ruolo dei fattori che influiscono sul valore delle aree edificabili sembra differenziarsi in funzione della loro localizzazione rispetto al centro urbano, identificando segmenti di mercato strutturalmente diversi.
RISULTATI PRELIMINARI. “Ovviamente, i risultati presentati sono del tutto preliminari – si legge nelle conclusioni del saggio - poiché tengono conto solo delle variabili di carattere generale fra le numerosissime che possono influire sul valore delle aree. Due saranno le linee di sviluppo della ricerca. La prima è il perfezionamento del database con variabili più di dettaglio caratterizzanti i capoluoghi di provincia al fine di affinare la spiegazione della variabilità del valore. La seconda è orientata a ottenere una stima quantitativa della rendita prodotta dall’espansione urbana mediante l’acquisizione di dati sull’intensità, o densità, dell’edificazione, sui costi di trasformazione e sul valore dei fabbricati”.
