Valore di mercato e valore catastale delle abitazioni: una differenza di 3.402 miliardi di euro

Nel dibattito pubblico qualche volta viene evocata la patrimoniale: a prescindere dalle intenzioni di chi la richiama, quasi mai si fa un cenno alla qualità dei dati relativi al patrimonio imponibile.

In un documento della Banca d’Italia (aprile 2020) la ricchezza totale delle famiglie è stimata pari a 10.630 miliardi di euro, dove oltre il 50% è dato dal valore del patrimonio edilizio residenziale.  

Il valore complessivo degli immobili è però calcolato su base statistica, assumendo come campione le abitazioni oggetto di compravendita, perché il valore catastale risulta essere circa la metà.

I dati dell’OMI sul patrimonio edilizio

Il patrimonio edilizio italiano destinato alle abitazioni, risultante dalla banca dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), è costituito da 35.177.711 unità, con una superficie media pari a 117 m² (corrispondente a 5,5 vani), per una rendita catastale media di 488 euro. Il valore catastale medio delle abitazioni, calcolato in conformità all’imposizione IMU (rendita incrementata del 5% e moltiplicata per 160) risulta pertanto 81.961 euro, in termini di superficie unitaria 698 €/m². Ergo il valore catastale complessivo delle abitazioni risulta essere 2.883 miliardi di euro.

Nel 2019 le compravendite hanno interessato 603.541 unità abitative, per una superficie media di 106 m², prezzo medio 161.619 euro, ovvero 1.522 €/m². Il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale risulta quindi, nell’anno 2019, pari a 2,18 (=1522/698), il che induce a stimare il valore complessivo del patrimonio abitativo nazionale pari a 6.285 miliardi di euro.

Il Plus tra valore catastale e di mercato

Esiste quindi una ricchezza enorme (6.285 – 2.883 = 3.402 miliardi di euro) con un’attribuzione anagrafica aleatoria. In altre parole: per ogni alloggio esiste un valore catastale riconosciuto dalla pubblica amministrazione, più un eventuale plus riconosciuto dal mercato, ma non uguale per tutti gli alloggi, dove una variabile fondamentale è costituita dalla location dell’alloggio.

La Figura 1 dimostra l’aleatorietà del plus di mercato per i capoluoghi delle 14 città metropolitane. Il rapporto varia da un minimo di 1,23 per Torino a un massimo di 3,03. L’istogramma è un’elaborazione di informazioni contenute nella banca dati OMI, attiva dal 2006, che fornisce le quotazioni immobiliari su tutto il territorio nazionale, suddiviso in ben 27.924 zone omogenee, definite seguendo il dettato del DPR n° 138 del 1998.

Figura 1

Il catasto e la suddivisione in zone della città di Torino

Per il catasto vigente la città di Torino è divisa in 4 zone: centro, semicentro, periferia e collina; ciascuna zona censuaria con propri valori unitari in funzione della classificazione dell’alloggio in termini di categoria e classe. In conformità al D.P.R. 138/1998, il Consiglio Comunale di Torino ha approvato nel 1999 la suddivisione della città in 40 zone omogenee, da assumere come segmenti di mercato da monitorizzare. La Figura 2 mostra il perimetro di Torino suddiviso tanto nelle 4 zone censuarie vigenti, quanto nelle 40 micro zone.

Figura 2

Micro zone di Torino che, anche in virtù delle trasformazioni avvenute nel nuovo millennio, hanno subito qualche ritocco: attualmente l’OMI considera la città divisa in 41 zone omogenee. Considerando i dati di mercato 2019, registrati nelle 41 zone, risulta che il valore di mercato varia da un massimo di 3.404 a un minimo di 1.106 €/m².

Purtroppo non è possibile un confronto zona per zona tra mercato e catasto, perché i dati pubblicati e/o reperibili nella banca dati AE, in termini di consistenza e rendita catastale, non vanno in dettaglio oltre le città metropolitane o provincie e relativi capoluoghi. Sulla base di dati cortesemente forniti dal Comune di Torino - Divisione Risorse Finanziarie, Area Tributi e Catasto riferiti allo stock delle 4 zone censuarie, è comunque possibile un confronto tra il valore di mercato e il valore catastale medio della zona censuaria di appartenenza.

Il risultato dell’esercizio è riportato nel grafico polare di Figura 3, dove, per completezza, sono state riportate tutte le micro zone, tanto quelle interamente contenute in un’unica zona censuaria, quanto quelle divise su più zone. I prezzi di mercato sono rappresentati dai punti, i valori di mercato con linee colorate con i colori della mappa di Figura 2. Linee puntinate sono state usate per le micro zone appartenenti a più zone censuarie.

Figura 3

La Figura 3 mostra come esistano a Torino almeno cinque micro zone con valori di mercato inferiori al valore catastale: San Donato, Porta Palazzo, Carducci, Madonna di Campagna, Superga. Cinque zone con un’evidente minusvalenza, mentre solo la centralissima zona di via Roma ha un rapporto di plusvalenza maggiore della media nazionale.

Riflessioni sugli attuali valori catastali

Quanto sopra riportato induce qualche riflessione/considerazione:

1. l’iniquità degli attuali valori catastali è evidente confrontando la situazione tra le città e tra zone diverse della stessa città. Un valore circa doppio rispetto al catasto è un dato statistico a livello nazionale, zona per zona la situazione è molto diversa. Nell’attuale sistema coesistono plusvalenze superiori al 100% e minusvalenze;
2. l’iniquità degli attuali valori catastali si riflette sui tributi esistenti, così come sul calcolo dell’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente), ossia del principale parametro che consente alle famiglie l’accesso a bonus e/o agevolazioni. Inoltre, espone tutti a provvedimenti tipo quello contenuto nel decreto legge n° 201 del 2011, che ha modificato il fattore moltiplicatore per passare dalla rendita al valore catastale, da 100 a 160;
3. per ottenere una ragionevole equità il D.P.R. n° 138/1998 ha introdotto le micro zone omogenee, come segmenti di mercato da monitorare. Se nonostante tutti i dati accumulati dall’OMI non si riesce ad applicare il metodo delle micro zone e superare lo stallo nella revisione dei valori catastali, sarebbe meglio ritornare alla situazione di partenza. Ossia al 1992, prima dell’istituzione dell’ICI, l’imposta comunale sugli immobili. Non sarebbe così più necessario, unità abitativa per unità abitativa, definire il valore di mercato potenziale o figurato. Conterebbe solo il valore di mercato reale, quello definito dalla transazione di compravendita, sul quale calcolare e applicare l’INVIM (imposta sull'incremento di valore degli immobili) a carico del venditore.

Eugenio Campo – Componente Commissione Gestione del patrimonio immobiliare Ordine degli Ingegneri della Provincia di Torino

L’articolo è stato pubblicato originariamente sul numero 2/2021 marzo de Il Giornale dell'Ingegnere, edizione di Torino. Clicca qui per leggerlo in pdf.

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